재산세 부담을 덜고 싶다며 찾아온 한 은퇴자 부부가 있었다. 은퇴 후 고정 수입은 줄었는데 해마다 오르는 재산세 고지서를 보면서 집을 팔아야 하나 고민하던 상황이었다. 최근 시장을 보면 이런 고민을 하는 은퇴자가 빌링스에도 적지 않다. 몬태나주는 2024년 기준 65세 이상 인구 비율이 21.1퍼센트로 전국 평균 18퍼센트를 크게 웃도는, 미국 내에서도 손꼽히는 고령화 주에 속한다.

리버스모기지는 62세 이상 주택소유자가 집에 쌓인 지분을 담보로 대출기관에서 자금을 받는 상품이다. 매달 갚아나가는 일반 모기지와 반대로 일시불, 월지급, 신용한도 형태로 자금을 받고, 대출은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환된다. 빌링스의 경우 Zillow 기준 2026년 평균 주택가치가 39만8212달러로 최근 1년간 1.9퍼센트 올랐다. 오래 거주한 집일수록 활용 가능한 지분도 크다.

다만 이 부부가 원래 걱정하던 재산세는 리버스모기지를 받는다고 사라지는 것이 아니다. Ownwell 자료 기준 빌링스의 중위 실효 재산세율은 0.97퍼센트, 옐로스톤 카운티 전체로는 0.96퍼센트 수준으로 전국 중위 1.02퍼센트와 비슷하다. 몬태나주는 주 거주지 주택에 대해 단계적 평가율을 적용하는 홈스테드 감면 프로그램(Homestead Reduced Rate Program)을 운영하고 있어, 실제 세부담은 매물마다 차이가 날 수 있다. 리버스모기지를 받더라도 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 확인하는 재정능력 평가를 통과해야 하므로, 재산세 부담을 아예 없애주는 상품은 아니라는 점을 분명히 짚어야 한다.

비용 측면에서는 연방주택청이 보증하는 HECM의 오리지네이션 수수료와 모기지보험료, 클로징비용이 초기 비용을 일반 모기지보다 높이는 요인이다. 대신 non-recourse loan 구조라서 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 초과분을 갚을 필요는 없다.

최근 시장을 보면 대출 한도를 결정하는 요소는 나이, 금리, 집값 세 가지로 나타난다. 나이가 많을수록, 금리가 낮을수록 받을 수 있는 금액이 커지는 흐름이다. HECM은 HUD가 정한 상한액까지만 가능하며, 기존 모기지가 남아 있다면 리버스모기지 자금으로 그 잔액을 먼저 상환해야 한다.

리버스모기지 외에 홈에쿼티라인이나 다운사이징도 대안으로 검토할 만하다. 홈에쿼티라인은 초기 비용이 낮은 대신 매달 상환 의무가 있어 고정 수입만으로는 부담이 될 수 있고, 다운사이징은 목돈은 생기지만 익숙한 동네를 떠나야 한다는 점이 걸림돌이 된다.

이 부부에게는 앞서 언급한 홈스테드 감면 프로그램 외에, 소득이 일정 수준 이하인 고령 주택소유자에게 재산세를 환급해주는 엘더리 홈오너 크레딧(Elderly Homeowner Credit) 제도도 함께 안내했다. 다만 소득 기준은 매년 조정되므로 옐로스톤 카운티 재무과나 세무 전문가를 통해 직접 확인해야 한다.

이 부부에게 안내한 것은 리버스모기지가 매달 현금흐름을 만들어 생활비에 여유를 줄 수는 있지만, 시간이 지날수록 집에 남는 지분이 줄어들어 자녀에게 물려줄 자산이 감소할 수 있다는 점이었다. 또한 재산세나 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행으로 이어질 위험도 있다. 재산세 부담을 줄이는 다른 방법으로는 지방정부의 노인 감면 프로그램을 함께 확인해 보는 것도 방법이 될 수 있다.

결국 이 부부는 HUD 승인 상담기관을 통해 상담을 받아본 뒤 결정하기로 했다. 노년층을 대상으로 한 리버스모기지 관련 사기도 실제 존재하는 만큼, 충분한 상담과 가족과의 대화를 거치는 것이 좋겠다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.