사전승인, 영어로는 Prequalification 혹은 한 단계 더 나아간 Preapproval이라 부르는 절차부터 짚어보자. 이걸 쉽게 말하면, 대출기관이 신용점수와 소득, 부채를 미리 검토해서 어느 정도 대출이 가능한지 확인해주는 과정이다. 매물을 보러 다니기 전에 받아두는 서류라고 생각하면 된다.

왜 드마레스트에서는 이 절차가 더 중요할까. 최근 3개월 중위 매매가가 $2.3M으로, 전년 동기 대비 32.7% 올랐다(Redfin, 2026년 5월 기준). RealtyTrac이 추정한 평균 주택가치도 $2,124,349에 이른다. 이 정도 가격대에서는 대출 가능 금액을 정확히 알고 움직이는 것과, 대략 짐작만 하고 움직이는 것 사이에 차이가 크다.

대출 종류를 두고 비교해보면 이렇다. FHA 대출은 신용점수 580 이상이면 다운페이먼트 3.5%로 시작할 수 있고, 500에서 579 사이면 10%가 필요하다. 일반(Conventional) 대출은 첫 주택구매자나 지역 중위소득 80% 이하라면 3%부터 가능하지만, 드마레스트처럼 매입가가 높은 지역에서는 대출한도를 넘기지 않는지 함께 확인해야 한다. 20% 미만 다운시에는 PMI가 붙고, 20% 이상이면 면제된다.

모기지 상품을 고를 때는 30년 고정금리 외에 일정 기간 후 금리가 조정되는 변동금리(ARM) 상품도 함께 눈에 들어온다. 초기 금리가 낮게 보일 수 있지만, 조정 이후 상환액이 달라질 수 있다는 점에서 첫 주택구매자라면 상환 계획을 세우기 쉬운 고정금리부터 검토해보는 경우가 많다.

버겐카운티 재산세는 실효세율 기준 평균 2.73% 수준이다. 드마레스트처럼 주택가치가 높은 타운은 실제 고지서가 카운티 중위 금액인 $11,253보다 훨씬 높게 나온다. 이걸 쉽게 말하면, 매달 갚는 모기지 상환액에 재산세를 더해야 실제 주거비가 나온다는 뜻이다. 타주에서 오는 가정이라면 이전 거주지 기준으로 예산을 짰다가 여기서 크게 어긋나는 경우가 많다.

다운페이먼트가 부담이라면 NJHMFA 다운페이먼트 지원 프로그램과 자체 자금으로 준비하는 방법, 두 선택지를 놓고 비교해볼 만하다. NJHMFA는 무이자 5년 상환면제형 세컨드론으로 최대 $15,000을, 첫 세대 구매자는 $7,000이 더해져 $22,000까지 지원한다. 다만 드마레스트처럼 매입가가 높은 지역은 카운티별 가격 상한을 넘을 수 있어 자격 요건부터 확인이 필요하다. 이 지원금은 NJHMFA의 30년 고정금리 첫 모기지와 함께 사용해야 받을 수 있다는 점도 기억해둘 만하다.

사전승인을 받았다면 그 다음은 클로징 비용을 준비할 차례다. 대출액의 2~5% 정도가 일반적이며, 감정평가비와 타이틀보험, 대출수수료가 여기 포함된다. 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.6% 안팎이다(6.55%~6.72%, Freddie Mac PMMS, 2026년 7월 기준). 오퍼를 넣을 때 계약 이행 의지를 보여주는 얼언스트머니(Earnest Money)도 별도로 준비해야 하고, 계약 후에는 주택 검사(Home Inspection) 비용도 추가로 든다는 점을 기억해두면 좋다.

여러 대출기관의 견적을 미리 비교해보는 것도 도움이 된다. 같은 신용점수라도 기관마다 제시하는 금리와 수수료 구조가 조금씩 다르고, 조건이 맞으면 계약 기간 동안 금리를 미리 고정하는 레이트락(Rate Lock)을 활용할 수도 있다.

드마레스트는 학군 덕분에 한인 가정 사이에서 꾸준히 언급되는 지역이다. 다만 GreatSchools나 Niche 등급도 경계가 바뀔 수 있으니 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.