같은 소득, 같은 다운페이먼트를 준비한 두 가정이라도 신용점수가 다르면 승인 결과와 월 상환액이 달라진다. 리버사이드에서 첫 집을 알아보는 가정이라면 이 차이를 미리 알아두는 편이 좋다. 점수가 600~700점대 초반에 머물러 있다면 대출은 가능하지만 금리가 높게 붙고, 740점 안팎을 넘기면 같은 대출액이라도 더 낮은 금리 구간으로 승인받는 경우가 많다.

확인할 항목을 순서대로 짚어보면 크게 네 가지다. 신용점수, 대출 종류, 다운페이먼트, DTI다.

신용점수부터 보면, FHA 대출은 580 이상이면 3.5%, 500~579 구간이면 10% 다운페이먼트로 시작할 수 있다(FHA.com 기준). 점수가 낮아도 문이 완전히 닫히는 것은 아니지만, 다운페이먼트 부담이 커지고 금리도 함께 오른다. 일반 대출은 첫 주택구매자이거나 지역 중위소득 80% 이하면 3%부터 가능하고, 그 외에는 통상 5%가 기준이다(NerdWallet 기준).

다운페이먼트를 정할 때는 리버사이드의 최근 시세도 함께 봐야 한다. Zillow 기준 리버사이드의 평균 주택가치는 65만 2797달러로, 지난 1년간 1.1% 내렸다. 이 가격대에서 5%를 다운하면 대출액은 62만 달러 선이 되고, 20% 미만 다운이므로 PMI가 붙는다. 10%를 채우면 대출액은 58만 7000달러 선으로 줄지만, 초기에 준비할 현금은 3만 3000달러 더 필요해진다. 어느 쪽이 맞는지는 매달 감당 가능한 금액과 지금 손에 쥔 현금 사이에서 정해야 할 문제다.

DTI, 부채상환비율도 함께 확인해야 한다. 대출기관은 월 소득 대비 원리금과 기존 부채 상환액의 합을 보고, 통상 43% 안팎을 상한선으로 삼는다. 학자금이나 자동차 할부처럼 매달 나가는 고정 지출이 있다면, 오퍼를 넣기 전에 이 비율부터 계산해 보는 것이 순서다. 사전승인을 받아 두면 이 계산이 서류로 확인되어, 실제 오퍼 단계에서 당황할 일이 줄어든다.

클로징 비용도 별도로 준비할 항목이다. 대출액의 2~5% 선에서 형성되고, 에스크로, 타이틀, 감정평가 수수료와 선납 재산세, 보험료가 포함된다. 캘리포니아 재산세는 Prop 13에 따라 과세평가액의 1%가 기본이고, 지방 부과금이 더해지는 구조다. 주 전체 평균 실효세율은 0.71% 수준으로 집계되지만(propertytaxrates.org 기준), 리버사이드 카운티 내 신규 개발지는 Mello-Roos가 붙는 경우가 있어 매물별 세금 내역을 직접 확인해 보는 편이 안전하다.

다섯 번째로 놓치기 쉬운 것이 레이트락이다. 오퍼가 수락되면 30~45일 정도 금리를 고정해 달라고 요청할 수 있고, 이 기간을 넘기면 재락 수수료가 붙을 수 있다. 오퍼에 포함하는 성의금은 구매가의 1~3% 선에서 정해지며, 에스크로에 예치되었다가 클로징 시 다운페이먼트에 합산된다. 클로징까지 남은 기간에 새로 신용카드를 만들거나 큰 금액을 다른 계좌로 옮기는 일은 되도록 피하는 편이 승인을 안정적으로 지키는 데 도움이 된다.

신용점수를 조금이라도 끌어올릴 여유가 있다면, 오퍼를 넣기 몇 달 전부터 카드 사용률을 낮추고 연체 없이 관리해 두는 것이 다운페이먼트를 마련하는 것만큼 중요하다. 다운페이먼트 부담을 낮추고 싶다면 CalHFA의 MyHome Assistance Program도 함께 살펴볼 만하다. 첫 주택구매자 요건과 홈바이어 교육 이수가 전제되며, 상환은 매도나 재융자 시점까지 미뤄진다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 세금과 대출 조건은 카운티와 개별 상황에 따라 달라질 수 있어 실제 계약 전에는 대출 담당자와 전문가 상담을 받아보기 바란다.