은퇴 후 매달 들어오는 돈은 줄었는데 나가는 돈은 그대로라는 고민을 롤리에서도 자주 듣는다. 사회보장연금만으로 생활비를 채우기 부족하다고 느끼는 가정이라면 집에 쌓인 지분을 떠올려볼 만하다. 리버스모기지는 62세 이상 주택소유자가 이 지분을 담보로 대출기관에서 자금을 받는 상품으로, 매달 갚는 일반 모기지와 반대로 일시불, 월지급, 신용한도 형태로 자금을 받는다. 대출은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환된다.

롤리의 주택가치를 먼저 확인해 보자. Redfin 자료 기준 2026년 6월까지 3개월간 롤리의 중위 판매가는 42만5000달러로, 1년 전보다 3.5퍼센트 내렸다. 최근 조정 국면이긴 하지만 절대적인 집값 수준 자체는 여전히 높은 편이라, 오래 거주한 은퇴 가구라면 활용할 수 있는 지분도 상당할 수 있다.

다음으로 확인할 것은 재산세다. Ownwell 자료 기준 롤리의 중위 실효 재산세율은 0.87퍼센트로 노스캐롤라이나주 중위 0.81퍼센트보다 조금 높고 전국 중위 1.02퍼센트보다는 낮다. 웨이크 카운티 세율과 롤리시 세율을 합치면 평가가치 100달러당 0.9091달러 수준이다. 리버스모기지를 받더라도 이 재산세와 보험료는 계속 납부해야 하고, 앞으로도 낼 수 있는지를 확인하는 재정능력 평가를 통과해야 대출이 승인된다.

비용도 분명히 짚어야 한다. 연방주택청이 보증하는 HECM은 오리지네이션 수수료와 모기지보험료, 클로징비용이 더해져 초기 비용이 일반 모기지보다 높다. 대신 non-recourse loan 구조라서 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 그 차액을 갚을 필요는 없다.

롤리에서 이주해온 한 가정의 경우를 보면, 실제로 얼마나 빌릴 수 있는지는 나이, 금리, 집값 세 가지로 결정됐다. 나이가 많을수록, 금리가 낮을수록 한도가 커지는 구조이고, HECM은 HUD가 정한 상한액까지만 가능하다. 기존 모기지가 남아 있다면 리버스모기지 자금으로 그 잔액을 먼저 갚아야 한다.

이 가정은 홈에쿼티라인과 다운사이징도 함께 비교했다. 홈에쿼티라인은 초기 비용이 낮지만 매달 갚아야 하고, 다운사이징은 목돈은 생기지만 익숙한 동네를 떠나야 한다는 부담이 있었다. 결국 지금 집에 머물면서 생활비를 보완할 수 있다는 점이 리버스모기지를 선택지에 올린 이유였다.

재산세 부담을 줄이는 다른 방법도 함께 검토할 만하다. 노스캐롤라이나주는 소득이 일정 수준 이하인 65세 이상 주택소유자에게 평가가치 일부를 면제해주는 호미스테드 익스클루전(Homestead Exclusion) 제도를 두고 있다. 소득 기준과 면제 한도는 매년 바뀔 수 있어 웨이크 카운티 세무서나 세무 전문가를 통해 직접 확인해 보는 것이 좋겠다.

이런 장점만 보고 결정하기는 이르다. 시간이 지날수록 집에 남는 지분은 줄어들기 때문에 자녀에게 물려줄 자산이 그만큼 감소할 수 있고, 재산세나 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험도 있다. 노스캐롤라이나주는 2024년 기준 65세 이상 인구 비율이 18퍼센트로 전국 평균과 비슷한 수준인데, 은퇴 인구가 늘어나는 추세인 만큼 이런 선택을 고민하는 가구도 함께 늘어날 것으로 보인다. 실제로 자녀가 여럿인 가정일수록 상속 자산 감소 문제를 더 예민하게 받아들이는 경우가 많은 만큼, 가족 구성원 각자의 입장을 먼저 들어보는 과정이 필요하다.

HECM 신청 전에는 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 거쳐야 한다. 노년층을 대상으로 한 리버스모기지 사기 사례도 실제로 있는 만큼, 충분한 상담과 가족과의 대화를 먼저 거친 뒤 결정하기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.