부모님께 물려받은 집을 어떻게 해야 할지 고민하다 찾아온 분이 있었습니다. 팔자니 세금이 걸리고, 그냥 두자니 아깝고, 결국 렌트를 놓기로 했는데 처음부터 뭘 준비해야 할지 몰라 막막해했습니다.

San Francisco의 렌트비는 2026년 8월 22일 기준 Zumper 자료로 평균 4,395달러입니다. 한 달 전보다 3퍼센트, 1년 전보다는 26퍼센트나 오른 수치입니다. 침실 1개는 4,180달러, 침실 2개는 처음으로 6,020달러를 넘어섰습니다. 상속받은 집이라면 위치와 상태에 따라 편차가 크므로 이 평균값은 출발점 정도로만 참고하는 것이 좋습니다.

렌트비를 정했다면 광고를 올립니다. Zillow, Apartments.com 같은 플랫폼이 기본이고, 사진은 낮 시간대 자연광에서 찍은 것이 문의를 더 많이 끌어옵니다. 이걸 쉽게 말하면, 사진 하나가 광고비 없이도 문의 수를 좌우한다는 뜻입니다.

문의가 들어오면 스크리닝을 합니다. 신용점수, 소득증빙, 이전 렌트 기록을 확인하는 것이 핵심입니다. 소득 기준은 렌트비의 2.5배에서 3배 사이로 잡는 경우가 흔합니다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 됩니다. 스크리닝은 세입자가 매달 렌트비를 무리 없이 낼 수 있는지 확인하는 절차입니다.

세입자가 정해지면 리스 계약서를 씁니다. 렌트비와 납부일, 보증금 금액과 반환 조건, 수리 책임, 계약 기간을 문서로 명확히 남겨야 합니다.

보증금은 캘리포니아주 AB 12 개정안에 따라 2024년 7월 1일부터 원칙적으로 렌트비 1개월치까지만 받을 수 있습니다. 소유한 렌트 부동산이 2채 이하이고 유닛이 합쳐서 4개를 넘지 않는 개인 집주인은 2개월치까지 가능합니다. 세입자가 이사한 뒤 21일 안에 정산 내역과 함께 돌려줘야 합니다.

San Francisco는 여기서 한 단계 더 나갑니다. 시 자체의 Rent Ordinance, 즉 렌트 조례가 따로 있어서 대부분의 오래된 건물에 적용됩니다. 이걸 쉽게 말하면, 렌트비를 매년 마음대로 올릴 수 없고 정해진 폭 안에서만 인상할 수 있다는 뜻입니다. 2025년부터 2026년까지 허용 인상률은 1.4퍼센트로 정해져 있습니다. 세입자를 내보낼 때도 16가지로 정해진 정당한 사유 중 하나가 있어야 하고, 세입자 귀책이 아닌 사유로 나가게 할 때는 별도의 이주비까지 지급해야 합니다.

상속받은 집이라면 이 조례가 적용되는 건물인지부터 확인하는 것이 순서입니다. 건축 연도와 유닛 구조에 따라 적용 여부가 갈리기 때문입니다.

렌트비가 밀렸을 때도 절차는 정해져 있습니다. 먼저 3일 통지를 보내고, 해결되지 않으면 법원에 unlawful detainer 소송을 접수해야 합니다. 열쇠를 바꾸거나 물건을 임의로 빼내는 방식은 이곳에서도 불법입니다. 이걸 쉽게 말하면, 아무리 답답해도 절차를 건너뛰면 오히려 집주인이 불리해질 수 있다는 뜻입니다.

보증금 공제 기준도 미리 알아두면 좋습니다. 오래 살면서 자연스럽게 생긴 마모는 공제할 수 없고, 실제 손상에 해당하는 부분만 공제 대상이 됩니다. 125달러가 넘는 금액을 공제할 때는 영수증을 함께 제공해야 합니다.

주택보험도 점검이 필요합니다. 실거주자용 보험은 세입자가 사는 상황을 보장하지 않는 경우가 많아, 임대인용 보험으로 바꿔두는 것이 안전합니다.

세입자가 살고 있는 동안 집을 확인하러 가고 싶을 때는 원칙적으로 24시간 전에 서면으로 알리고 정상 업무 시간 안에 방문해야 합니다. 이걸 쉽게 말하면, 급하다고 예고 없이 찾아가면 오히려 집주인이 곤란해질 수 있다는 뜻입니다. 렌트비를 올릴 때도 인상폭이 10퍼센트 이하면 30일 전에, 10퍼센트를 넘으면 90일 전에 서면으로 통지해야 하는데, 이 지역은 앞서 설명한 렌트 조례 인상 상한이 워낙 낮아 이 통지 기간까지 갈 일은 드뭅니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. San Francisco는 렌트 조례가 특히 까다로운 지역이니 계약 전 반드시 부동산 전문가나 변호사와 상담해 보기 바랍니다.