7000달러에서 1만7500달러. 밴크레이트가 제시한 35만 달러 대출 기준 클로징 비용 범위다. 휴스턴에서 처음 집을 사는 분들이 계약서에 사인하기 직전 이 숫자를 보고 놀라는 경우를 여러 번 봤다. 집값과 다운페이먼트만 준비하면 끝인 줄 알았다가, 대출액의 2에서 5%가 별도로 필요하다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 것이다.

휴스턴 중위 주택가격부터 보자. 레드핀 집계로 지난 5월까지 3개월 기준 중위 판매가는 35만 달러로 전년 대비 1.4% 올랐다. 이 숫자가 의미하는 것은 텍사스 주요 메트로 중에서 휴스턴이 상대적으로 완만한 상승세를 보이고 있다는 점이다. 댈러스나 플레이노 같은 지역과 비교하면 진입 장벽이 낮은 편에 속한다.

다운페이먼트 구조를 짚어보면, FHA 대출은 신용점수 580 이상이면 3.5%로 시작하고 500에서 579 사이면 10%가 필요하다. 일반 대출은 첫 주택구매자나 지역 중위소득 80% 이하라면 3%부터 가능하지만 보통 5% 선을 많이 쓴다. 20% 미만을 내면 PMI가 매달 붙고, 20% 이상이면 이 비용이 사라진다.

여기에 클로징 비용까지 더하면 실제 초기 자금은 다운페이먼트 액수보다 커진다. 35만 달러 주택을 FHA 대출로 3.5% 다운페이먼트를 낸다고 하면 대출액은 33만7750달러 수준이 되고, 여기에 2에서 5%인 6755달러에서 1만6888달러가 클로징 비용으로 추가된다. 이 부분을 예산에서 빼놓으면 클로징 며칠 전에 자금이 부족한 상황을 맞을 수 있다.

재산세도 숫자로 짚어야 한다. 텍사스 실효 재산세율은 1.6% 안팎으로 전국에서 높은 축에 든다. 35만 달러 주택이면 연간 5600달러 정도가 재산세로 나가는 셈이고, 이걸 월로 나누면 매달 원리금에 470달러가량이 더 붙는다고 보면 된다. 소득세가 없는 텍사스 구조를 처음 접하는 타주 이주 가정이라면 특히 이 계산을 놓치기 쉽다.

첫 주택구매자 지원은 텍사스 주택금융청의 My First Texas Home 프로그램이 대표적이다. 다운페이먼트 최대 5%를 그랜트나 세컨드 리엔 형태로 지원하는데, 신용점수 620 이상과 HUD 승인 교육 이수가 조건이다. 사전승인을 미리 받아두면 이런 지원 프로그램과 대출 한도를 함께 확인할 수 있어 클로징 단계에서의 자금 충격을 줄일 수 있다.

휴스턴은 지역에 따라 범람원에 걸치는 동네가 섞여 있어, 해당 매물이 홍수보험 가입 대상인지도 오퍼 전에 확인해야 할 항목이다. 이 보험료 역시 매달 상환액에 더해지는 고정비용이므로, 클로징 비용과 마찬가지로 미리 대출 담당자나 보험 대리인에게 견적을 받아보는 편이 안전하다.

수치를 하나씩 더해보면, 다운페이먼트에 클로징 비용, 재산세와 보험료까지 합쳤을 때 실제 초기 자금과 월 고정비가 얼마나 되는지 그림이 그려진다. 이 계산을 오퍼 전에 미리 끝내두면 클로징 테이블에서 놀랄 일이 줄어든다.

대출 기관마다 제시하는 금리와 수수료가 조금씩 다르므로 여러 곳에서 견적을 받아 비교해 보는 편이 좋다. 락인 기간도 은행마다 차이가 있어, 클로징 일정에 맞춰 충분한 기간으로 설정해 두는 것이 안전하다.

오퍼 수락부터 클로징까지는 통상 한 달에서 한 달 반 정도 걸린다. 이 기간 동안 감정평가와 주택검사, 서류 심사가 순차적으로 진행되니, 클로징 일정을 여유 있게 잡아두면 앞서 언급한 자금 계산도 더 정확해진다.

학군은 GreatSchools 등급을 참고하되 경계가 자주 바뀌므로 구매 전 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 세금과 클로징 비용은 카운티와 대출 기관에 따라 달라질 수 있다. 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권해 둔다.