파고 지역에서 집을 구하려는 한인 가정들과 이야기를 나누다 보면 가장 먼저 나오는 질문이 모기지 금리다. 20년 가까이 이 시장을 지켜보면서 느끼는 것은, 예전에는 금리가 오르면 매물이 잠기고 내리면 매수세가 몰리는 단순한 흐름이었는데 지금은 그렇게 단순하게 움직이지 않는다는 점이다.

모기지 금리를 결정하는 요인은 한 가지가 아니다. 가장 크게 영향을 주는 것은 10년물 미국 국채 수익률이다. 모기지 대출은 보통 장기간 보유되는 경우가 많아, 금융기관들이 이 국채 수익률을 기준선으로 삼아 금리를 책정하는 경향이 있다. 여기에 연방준비제도(Fed)의 기준금리 정책, 인플레이션 지표, 그리고 MBS(주택저당증권) 시장에서의 수요와 공급이 더해지면서 실제 소비자가 받는 금리가 결정된다.

• 10년물 국채 수익률의 움직임
• 연준의 기준금리 방향과 향후 전망
• 소비자물가지수 등 인플레이션 지표
• MBS 시장의 투자 수요
• 개인의 신용점수, DTI, 다운페이먼트 비율

2026년 현재 기준으로 보면 30년 고정 모기지 평균 금리는 프레디맥(Freddie Mac) PMMS 자료를 참고했을 때 6%대 중후반 선에서 형성되어 있는 것으로 파악된다. 15년 고정은 이보다 0.5퍼센트포인트 안팎 낮은 수준에서 움직이는 경우가 많아, 월 상환액 부담이 늘더라도 총 이자 비용을 줄이고 싶은 분들이 선택하는 편이다.

ARM, 즉 변동금리 상품과 고정금리를 놓고 고민하는 분들도 많다. 예전에는 초기 몇 년간 낮은 금리를 제공하는 ARM이 인기를 끌었던 시기가 있었지만, 지금은 금리 방향을 예측하기 어려운 국면이라 고정금리를 선호하는 분위기로 옮겨간 듯하다. 다만 5년 이내 재매도나 재융자 계획이 뚜렷한 경우라면 ARM이 여전히 유효한 선택지가 될 수 있다.

신용점수에 따른 금리 차이도 무시할 수 없다. 일반적으로 740점 이상의 우수한 신용점수를 가진 차입자와 620점대 초반의 차입자 사이에는 상당한 금리 차이가 발생할 수 있으며, 이는 다운페이먼트 비율과 DTI(부채상환비율) 수준에 따라서도 달라진다. 그래서 같은 시기에 같은 지역에서 대출을 받아도 개인마다 받는 금리가 다를 수밖에 없다.

파고처럼 상대적으로 대출 시장이 크지 않은 지역에서는 대형 은행보다 지역 렌더나 신협을 함께 비교해 보는 것이 도움이 될 때가 많다. 예전에는 대형 은행 한두 곳만 알아보고 결정하는 경우가 흔했는데, 지금은 온라인으로 여러 렌더의 견적을 손쉽게 비교할 수 있게 되면서 선택의 폭이 넓어졌다.

한인 가구 입장에서는 소득 증빙 서류를 미리 정리해 두고, 신용점수를 대출 신청 최소 몇 개월 전부터 관리하는 것이 실질적인 도움이 된다. 또한 여러 렌더에서 사전승인을 받아보면 실제 적용 가능한 금리 범위를 가늠할 수 있어, 무작정 한 곳만 믿고 진행하는 것보다 유리한 조건을 찾을 가능성이 높아진다.

향후 금리 방향은 인플레이션 지표와 연준의 정책 결정에 따라 달라질 가능성이 있어 단정적으로 예측하기는 조심스럽다. 다만 큰 흐름을 오래 지켜본 입장에서 보면, 금리에 일희일비하기보다는 자신의 재정 상황과 장기 거주 계획을 먼저 점검하는 것이 파고에서 내 집 마련을 준비하는 한인 가정들에게 더 현실적인 접근이라고 생각한다.