신시내티에 처음 투자용 주택을 산 한 투자자의 사례를 따라가 보자. 예산은 20만 달러대였다. 직접 관리할지, 업체에 맡길지부터 고민이 시작됐다. 매물은 방 세 개짜리 단독주택이었다. 신시내티에 처음 와 본 투자자였다. 다른 주에서 살면서 원격으로 관리할 방법을 찾고 있었다. 발품을 팔 시간이 없다고 했다. 그래서 데이터부터 하나씩 짚어보기로 했다.

렌트비를 먼저 확인했다. CapRateCity 분석에 따르면 신시내티의 중간 렌트비는 1540달러 수준이다. 연간으로는 1만 8480달러다. 나쁘지 않은 숫자였다. 다만 이 투자자가 살던 지역보다는 확실히 낮은 렌트비였다. 기대치를 조정할 필요가 있었다.

대출 조건을 알아봤다. 투자용 주택은 다운페이먼트가 15에서 25퍼센트다. 신용점수는 620점 이상이면 대출이 나온다. 다만 740점 이상이어야 유리한 금리를 받는다. 금리는 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높다.

렌트 소득 인정 방식도 확인했다. 대출기관은 예상 렌트의 75퍼센트 정도까지만 소득으로 본다. 리스 계약서나 감정평가서의 rent schedule이 필요하다. 이 투자자는 아직 렌트 계약이 없는 매물을 보고 있었다. 감정평가서 쪽으로 준비를 시작했다.

1퍼센트 룰을 대입해 봤다. 중간 렌트 1540달러 기준으로 매입가 15만 4000달러 이하면 이 경험칙을 충족한다. 신시내티는 이 기준에 근접한 매물을 찾을 수 있는 시장이다. 다른 대도시에서는 좀처럼 보기 힘든 숫자라고 했다. 표정이 조금 밝아졌다. 다만 캡레이트로 다시 확인하는 절차는 필요하다. 캡레이트는 순영업소득을 매입가로 나눈 값이다. 재산세와 관리비, 유지보수비까지 뺀 뒤의 숫자다. 1퍼센트 룰보다 더 정확한 그림을 보여준다.

재산세도 짚었다. 신시내티의 실효 재산세율은 1.53퍼센트다. 22만 5700달러 주택 기준 중간 재산세액은 연간 3461달러다. 오하이오주 평균 1.36퍼센트보다 높은 수준이다. 매달 렌트에서 재산세 몫만 따로 떼어 보면 289달러 정도였다. 생각보다 큰 비중이었다.

세입자법을 확인하는 과정에서 중요한 사실을 알게 됐다. 2022년 오하이오주는 HB 430 법안을 통과시켰다. 지방정부가 렌트 상한 조례를 제정하지 못하도록 막는 내용이다. 오하이오주 개정법 5321.19조에 명시돼 있다. 신시내티를 포함한 오하이오 전역에서 지역 렌트컨트롤은 현재 시행되지 않는다. 이 투자자는 마음을 놓았다. 렌트 인상 폭을 예측하기가 한결 쉬워졌기 때문이다.

이제 관리업체 위탁 고민으로 돌아왔다. 위탁하면 월세의 8에서 12퍼센트가 수수료로 나간다. 직접 관리하면 이 비용을 아낄 수 있지만 시간과 노력이 든다. 세입자 응대와 수리 일정 조율까지 혼자 해내야 한다는 뜻이다. 매물이 다른 지역에 있거나 여러 채를 굴릴 계획이라면 위탁 쪽이 현실적인 선택으로 보인다. 이 투자자는 신시내티에 살지 않았다. 결국 위탁 관리를 선택했다.

유지보수 적립금도 계산에 넣었다. 매년 자산가치의 1퍼센트 정도를 예상해 두는 것이 일반적이다. 랜드로드 보험도 가입했다. 임대 손실과 세입자 배상책임까지 포함되다 보니 일반 주택보험보다 보험료가 높았다. 처음에는 부담스러워했다. 관리업체 수수료와 보험료를 합쳐 보니 매달 나가는 고정비가 분명해졌다. 오히려 계산이 명확해지자 마음이 놓인다고 했다.

장기 보유 후 매각 계획도 세워봤다. 1031 교환을 활용하면 양도소득세를 이연할 수 있다. irs.gov에 요건이 정리돼 있다. 신시내티에서 시작해 다른 오하이오 도시로 포트폴리오를 넓혀가는 그림도 자연스럽게 떠올려 볼 수 있다. 이 사례는 하나의 예시일 뿐이다. 매물마다 조건이 다르고 개인 상황도 다르다. 실제 계약 전에는 부동산과 세무 전문가 상담을 거치는 것이 될 수 있다.