신시내티에서 콘도를 처음 알아보던 한 가정이 있었다. 예산은 25만 달러 선. 매물을 고르며 매매가만 비교했다. 관리비는 나중에 확인하면 된다고 생각했다. 계약 직전에야 두 매물의 관리비 차이가 월 150달러 넘게 벌어진다는 것을 알았다. 그제야 관리비가 왜 다른지 따져보기 시작했다.

오하이오주 콘도 관리비 중위값은 월 368달러다(hoacosts.com). 신시내티 사례를 보면, 앤더슨 타운십의 위트셔 글렌 콘도는 월 253달러 수준이다(teamsztanyo.com). 시설이 많고 신축인 건물은 400달러를 넘기도 한다. 관리비 차이는 결국 건물 나이와 시설, 그리고 적립금 규모에서 비롯된다.

관리비에는 건물 외관 유지보수, 마스터 보험, 공용시설 관리, 조경, 쓰레기 수거가 들어간다. 적립금(reserve fund) 납입도 빠지지 않는다. 이 가정이 놓친 부분이 바로 이 적립금이었다. 관리비가 낮은 매물은 적립금 배정도 낮았다. 반대로 관리비가 높은 매물은 적립금이 탄탄했다. 단순히 액수만 볼 게 아니라 그 안에 무엇이 얼마나 쌓이는지를 봐야 한다.

오하이오주는 2022년 상원법안(Senate Bill 61)으로 콘도 관리 규정을 손봤다. 예전에는 예산의 10퍼센트 이상을 의무적으로 적립금에 넣도록 했다. 지금은 이 고정 비율 요건이 사라졌다. 대신 이사회가 대규모 수리에 충분한 금액을 자체적으로 판단해 예산에 반영하도록 바뀌었다. 다수 입주자가 서면으로 동의하면 적립금 납입을 아예 면제할 수도 있다(williams-strohm.com). 이 말은 결국 이사회의 판단력과 재무 관리 능력이 이전보다 더 중요해졌다는 뜻이다.

모기지 대출기관 쪽 기준은 오히려 더 엄격해지는 흐름이다. Fannie Mae는 관리비 수입의 10퍼센트 이상을 적립금으로 요구해 왔다. 2027년 1월 4일 이후 접수되는 대출부터는 이 기준이 15퍼센트로 오른다(governingdocs.dev). 오하이오주 규정이 완화된 것과는 반대 방향이다. 적립금이 부족한 건물은 non-warrantable condo로 분류될 수 있다. 그러면 대출 자체가 막히거나 조건이 나빠진다.

전국 평균 관리비는 200달러에서 400달러 선이다. 시설 많은 콘도는 500달러에서 1000달러 이상 오른다(nar.realtor). 신시내티는 앤더슨 타운십처럼 한인 가정이 선호하는 학군 지역도 있다. 학군 등급과 관리비를 함께 보는 것이 좋다. 학군 경계는 자주 바뀐다. 구매 전 해당 주소를 직접 확인해야 한다.

타주에서 이주해 오는 가정도 있다. 이전 거주지의 재산세 감각을 그대로 가져오면 놓치는 부분이 생긴다. 오하이오 재산세는 카운티마다 다르다. 렌트 수익을 보는 투자자라면 CC&Rs상 임대 제한 여부도 확인해야 한다. 임대를 아예 금지하거나 임대 가능 세대 수를 제한하는 건물도 있어, 투자 목적이라면 계약 전에 이 규정부터 확인하는 것이 순서에 맞다.

이 가정은 결국 관리비가 조금 더 높지만 적립금이 탄탄한 매물을 선택했다. 계약 전 확인해야 할 항목은 다음과 같다.

• 이사회가 최근 채택한 예산과 적립금 비율
• reserve study 실시 여부
• 적립금 면제 결의가 있었는지 여부
• 연체 세대 비율과 소송 이력
• 최근 특별부과금 이력

관리비가 낮다고 무조건 좋은 매물은 아니다. 적립금까지 함께 확인해야 특별부과금(special assessment)이라는 불청객을 피할 수 있다. 매물을 비교할 때는 관리비 명세서를 나란히 놓고 어느 항목에 얼마가 배정되는지 하나씩 짚어보는 것이 실전에서 유용하다. 세금과 대출 조건은 지역과 금융기관마다 다를 수 있으니 개별 매물 기준으로 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.