매물 세 곳을 나란히 비교하며 수익률을 뽑아본 적이 있다. 같은 그랜드래피즈 안에서도 이스트타운 쪽 매물과 남서쪽 외곽 매물은 렌트 수준도, 매입가도 확연히 달랐다. 같은 시 안에서도 어느 쪽인지에 따라 사정이 다르다는 걸 그때 다시 확인했다.

RentCafe가 2026년 7월 기준으로 집계한 그랜드래피즈 평균 렌트는 월 1595달러이고, Zumper 집계로는 1600달러 수준으로 큰 차이가 없다. 같은 시점 Zillow 주택가치지수는 약 31만1699달러를 가리킨다. 연간 렌트수입 1만9140달러를 매입가로 나누면 총수익률은 약 6.1퍼센트가 나온다. 앤아버 같은 인근 대도시와 비교하면 매입가 대비 렌트 비율이 상당히 괜찮은 편에 속한다.

총수익률만 보고 매물을 고르면 낭패를 볼 수 있어서, 매물 비교할 때 순서대로 확인하는 항목이 있다.

• 미시간 주 평균 실효 재산세율 1.54퍼센트를 기준으로 연간 재산세를 먼저 추산한다
• 보험료와 유지보수비, 공실손실을 더해 50퍼센트 룰로 대략의 운영비 규모를 잡는다
• 순영업소득을 매입가로 나눠 캡레이트를 계산하고 동네별로 비교한다
• 다운페이먼트 비율에 따라 캐시온캐시 수익률이 어떻게 달라지는지 시나리오별로 확인한다

이 순서로 계산해 보면 그랜드래피즈 매물은 순영업소득이 연 9570달러 안팎으로 잡히고, 캡레이트는 3.1퍼센트 근처에서 형성된다. 캐시온캐시 수익률은 대출 비중과 이자율에 따라 이보다 높아지기도 낮아지기도 하는데, 다운페이먼트를 적게 넣고 레버리지를 크게 쓸수록 현금 대비 수익률이 민감하게 움직인다는 점을 감안해야 한다.

1퍼센트 룰로 보면 매입가의 1퍼센트인 월 3117달러 렌트가 나와야 하는데 실제 렌트는 이보다 낮은 편이다. 다만 이 룰은 절대적인 기준이 아니라 대략의 감을 잡는 경험칙이라, 그랜드래피즈처럼 동네별 편차가 큰 시장에서는 매물 단위로 다시 계산해 보는 것이 안전하다. 총수익까지 따지면 매달 현금흐름 외에 집값 상승분과 대출 원금 상환으로 쌓이는 자산까지 함께 봐야 실제 그림에 가까워진다.

그랜드래피즈는 RentCafe 기준으로 최근 1년간 렌트가 2.2퍼센트가량 올랐다. 이스트타운이나 다운타운 인근처럼 걸어서 다닐 수 있는 동네는 렌트가 더 빠르게 오르는 반면, 남서쪽이나 외곽 쪽은 상승폭이 완만한 편이다. 매물을 고를 때 시 전체 평균만 보지 말고 해당 동네의 최근 1년 렌트 흐름을 따로 확인해 보는 것이 실전에서 더 도움이 된다.

타주에서 넘어와 처음 렌트용 주택을 알아보는 경우라면 미시간 특유의 겨울철 관리 비용을 놓치기 쉽다. 난방비와 제설 비용, 지붕과 배관 관리 항목이 유지보수비에 더해지는데, 이런 항목은 50퍼센트 룰에서 어림잡는 운영비 안에 포함되어 있다고 보면 되지만 실제로는 건물 연식에 따라 편차가 크다. 관리를 위탁할 계획이라면 렌트의 8퍼센트에서 12퍼센트 수준인 관리비도 순영업소득 계산에 미리 넣어두는 편이 좋다.

매입가 상승 흐름도 함께 봐야 완전한 그림이 된다. Zillow 기준으로 그랜드래피즈 주택가치는 최근 1년간 2.9퍼센트 올랐고, 실제 거래가 기준 중위 매매가는 시 자체로 7.2퍼센트, 메트로 전체로는 6.4퍼센트 상승했다. 캡레이트가 3퍼센트대라도 이 정도 시세차익이 꾸준히 더해진다면 총수익 관점에서는 이야기가 달라진다. 여기에 매달 렌트로 대출 원금이 조금씩 줄어드는 부분과 감가상각 같은 세제 혜택까지 더하면, 캡레이트 숫자 하나만 보고 판단했을 때보다 실제 총수익은 더 두터워질 수 있다. 다만 시세차익은 확정된 게 아니라 추세일 뿐이라 매년 같은 폭으로 오른다고 단정할 수는 없다.

재산세와 보험료는 카운티와 보험사별로 달라질 수 있어서 매물 주소 기준으로 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사 상담을 함께 받아보기를 권한다.