세인트루이스 시내에서 20년 넘게 같은 집에 살아온 한 부부를 예로 들어보자. 연금과 사회보장연금을 합쳐도 매달 400달러 남짓 부족하다. 의료비 청구서는 해마다 늘어난다. 그렇다고 익숙한 동네를 떠나 이사하고 싶지는 않다. 이런 상황에서 자연스럽게 떠오르는 방법 중 하나가 리버스 모기지다.

리버스 모기지는 62세 이상 주택소유자가 본인 명의의 주택 지분을 담보로 자금을 받는 상품이다. 일반 모기지와 반대로 매달 갚는 것이 아니라 오히려 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 형태로 돈을 받는 구조다. 대출 원리금은 집을 팔거나, 소유자가 사망하거나, 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환된다. 가장 대표적인 상품이 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM이다. 출처는 hud.gov와 consumerfinance.gov다.

세인트루이스 시 기준 평균 주택가치는 2026년 6월 기준 약 17만 1,694달러 수준이다(Zillow). 세인트루이스 카운티로 넓히면 26만 1,065달러까지 올라간다. 오랜 기간 모기지를 다 갚고 살아온 집이라면, 이 지분 규모만으로도 리버스 모기지로 활용할 수 있는 자금이 적지 않다는 뜻이다.

장점은 분명하다. 매달 상환 부담 없이 생활비나 의료비에 쓸 현금흐름을 확보할 수 있다. HECM은 비소구(non-recourse) 대출 구조라 훗날 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도, FHA 보증 덕분에 상속인이 그 차액을 갚아야 하는 상황은 생기지 않는다.

다만 여기서 멈추면 절반만 본 것이다. 초기 비용이 일반 모기지보다 높다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료(초기 약 2%대, 이후 매년 0.5% 수준), 클로징 비용이 함께 붙는다. 시간이 지날수록 주택 지분은 줄어들고, 그만큼 자녀에게 물려줄 자산은 줄어든다. 무엇보다 재산세와 주택보험료는 대출을 받은 뒤에도 계속 본인이 납부해야 한다. 미주리주의 평균 실효 재산세율은 0.89% 수준이다(Tax Foundation). 이걸 계속 납부하지 못하면 채무불이행, 즉 압류 위험까지 이어질 수 있다.

미주리주의 65세 이상 인구는 2024년 기준 전체의 18.8%로, 2013년부터 2023년 사이 25% 넘게 늘었다(USAFacts). 은퇴 인구가 꾸준히 늘고 있는 만큼, 집을 가진 채로 현금흐름을 확보하는 방법에 관심을 갖는 것은 자연스러운 흐름으로 보인다.

신청 자격도 짚어볼 필요가 있다. 62세 이상이어야 한다. 해당 주택이 주 거주지여야 한다. 기존 모기지 잔액이 남아 있다면 리버스 모기지로 받는 자금에서 먼저 상환해야 한다. 재산세와 보험료를 앞으로도 계속 낼 수 있는지 확인하는 재정능력 평가(financial assessment)도 통과해야 한다. 이 네 가지 조건을 모두 갖춰야 신청이 가능하며, 조건 중 하나라도 걸리면 처음부터 다시 계획을 세워야 한다.

실제로 받을 수 있는 금액은 나이, 현재 금리, 집값에 따라 달라진다. 나이가 많을수록, 금리가 낮을수록 받을 수 있는 금액이 커지는 구조다. HUD 상담에서는 이런 계산 방식과 비용 구조, 대안이 되는 방법을 하나씩 짚어준다. 전화나 방문으로 급하게 서명을 재촉하는 제안은 특히 조심해야 한다. 고령층을 노린 리버스 모기지 관련 사기 사례도 실제로 보고된 바 있다.

지분을 현금으로 바꾸는 방법이 리버스 모기지만 있는 것은 아니다. 홈에퀴티론(HELOC)처럼 집을 담보로 빌리는 다른 방법도 있다. 다만 HELOC은 매달 원리금을 갚아야 하고 소득과 신용 심사도 더 까다로운 편이다. 매달 상환 부담이 없다는 점이 리버스 모기지와 가장 큰 차이지만, 그만큼 초기 비용과 지분 감소 속도는 더 크다는 점도 함께 봐야 한다.

다만 이런 결정은 한 번에 내릴 일이 아니다. HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 반드시 거쳐야 한다. 고령층을 노린 리버스 모기지 관련 사기 사례도 실제로 존재하는 만큼, 상담 과정을 건너뛰거나 서두르는 제안은 경계할 필요가 있다. 세인트루이스에서 이 방법을 고려하고 있다면, 상담기관과의 대화, 그리고 가족과의 상의를 충분히 거친 뒤 결정하기를 바란다.