지난달 하츠데일에서 타운홈을 알아보던 한 가정이 관리비 명세서를 보고 놀란 적이 있다. 스톤 오크스(Stone Oaks) 타운홈 단지는 매매가가 50만 달러 중반에서 80만 달러 사이에 형성돼 있는데, 여기에 매달 500달러 안팎의 HOA 관리비가 별도로 붙는다. 처음 이 숫자를 보면 부담스럽게 느껴지지만, 이 관리비 안에 외벽 관리, 조경, 제설, 지붕 수리까지 포함돼 있다는 걸 알고 나면 이야기가 달라진다. 이걸 쉽게 말하면 매달 내는 돈으로 집 밖의 일은 대부분 남에게 맡기는 셈이다. 출처는 리얼에스테이트허드슨밸리의 스톤 오크스 매물 정보다.

하츠데일은 웨스트체스터 카운티 안에서도 한인 가정이 학군을 이유로 꾸준히 찾는 동네다. 그런데 같은 예산으로 콘도, 타운홈, 단독주택을 놓고 보면 실제 생활은 꽤 다르게 흘러간다. 레드핀 집계로 하츠데일의 최근 12개월 중위 매매가는 47만 달러 선이었고, 콘도는 홈스닷컴 기준 34만5000달러에서 69만9000달러 사이에서 거래됐다. 반면 웨스트체스터 카운티 전체 단독주택 중위가는 올해 2월 기준 102만5500달러까지 올라와 있었다. 같은 카운티 안이라도 주택 유형에 따라 가격대가 두 배 넘게 벌어지는 셈이다.

콘도 쪽을 보면 더 흥미로운 지점이 있다. 하츠데일의 홈스테드(The Homestead) 콘도 단지는 매달 HOA 관리비가 700달러에서 1200달러 사이로, 타운홈보다 오히려 높다. 대신 난방과 온수 요금이 관리비에 포함돼 있어 별도 유틸리티 부담이 줄어든다. 이걸 쉽게 말하면 콘도는 매달 내는 돈이 크지만 그 안에 더 많은 것이 포함돼 있고, 타운홈은 관리비가 상대적으로 낮은 대신 실내 유지보수는 소유주 몫으로 남는다는 뜻이다. 단독주택은 이런 월 관리비 자체가 거의 없지만, 지붕이나 보일러가 고장 나면 그 비용을 전부 혼자 감당해야 한다.

전국적으로 보면 신규 주택 공급에서 타운홈이 차지하는 비중이 꾸준히 늘어나는 추세다. 땅을 상대적으로 효율적으로 쓸 수 있고 매매가도 단독주택보다 낮게 형성되는 경우가 많기 때문이다. 다만 하츠데일처럼 개발이 오래전에 끝난 웨스트체스터 교외 지역에서는 신규 타운홈 단지가 자주 나오지 않는 편이라, 스톤 오크스 같은 기존 단지의 희소성이 매매가에 그대로 반영돼 있다고 볼 수 있다. 첫 주택구매자라면 매매가만 보고 콘도 쪽으로 기울기 쉬운데, 관리비까지 더한 총 보유비용을 5년, 10년 단위로 계산해 보면 타운홈이나 단독주택과 큰 차이가 나지 않는 경우도 흔하다. 매매가 하나만 놓고 성급하게 판단하기보다는 관리비와 재산세, 예상 유지보수 비용을 모두 더해 비교해 보는 편이 안전하다.

타주에서 뉴욕으로 이주하는 가정이라면 이 차이를 특히 눈여겨볼 필요가 있다. 재산세가 낮은 주에서 오는 경우 웨스트체스터의 재산세 부담을 관리비와 별개로 따로 계산해야 하는데, 세금과 관리비를 합쳐 보면 콘도나 타운홈의 매매가가 낮아 보여도 매달 총 지출은 단독주택과 크게 차이 나지 않는 경우가 많다. 한국에서 막 이민 와 첫 정착을 준비하는 가정이라면 이 총 보유비용 개념이 낯설 수 있는데, 한국의 아파트 관리비와 비슷한 구조라고 생각하면 이해가 조금 쉬워진다.

학군을 기준으로 움직이는 가정은 대체로 단독주택이나 타운홈을 우선순위에 둔다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 렌트 수익을 노리는 투자자라면 관리비가 낮고 세입자 유지보수 부담이 적은 타운홈이 상대적으로 관리하기 편한 선택으로 보이지만, 공실이나 수리 리스크는 항상 함께 따져야 한다.

결국 하츠데일에서 세 가지 유형 중 무엇이 맞는지는 예산과 생활 방식에 달려 있다. 매달 관리비를 내고 시간과 수고를 아끼고 싶다면 콘도나 타운홈이 맞고, 모든 걸 직접 관리하더라도 마당과 독립성을 원한다면 단독주택 쪽으로 기우는 것이 자연스럽다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 세무 전문가 상담을 함께 받아 보기 바란다.