포트워스에서 직장 때문에 다른 도시로 옮기게 된 집주인이 살던 집을 팔지 않고 렌트로 내놓기로 한 경우를 놓고 이야기해보겠다. 오래 살아 애착이 있는 집이라 팔기는 아쉽고, 그렇다고 비워두기도 아까웠던 상황이다. 요즘 이런 결정을 내리는 분들이 꽤 늘었다.

먼저 부딪히는 고민이 렌트비를 얼마로 정할지다. RentCafe 자료를 보면 포트워스 전체 평균 렌트는 월 1,453달러 수준이다. 이걸 쉽게 말하면, 내 집이 이 평균보다 넓은지 좁은지, 학군이 좋은 동네인지 아닌지에 따라 이 숫자에서 위아래로 조정해야 한다는 뜻이다. 다운타운 근처와 외곽 지역을 나란히 놓고 비교해 보면 렌트비 차이가 꽤 나는데, 두 지역의 실제 매물 몇 개를 찾아 중간값을 잡는 방식이 가장 현실적이다.

여기에 재산세나 보험료 같은 고정비용도 함께 계산해 두는 것이 좋다. 이걸 쉽게 말하면, 렌트비에서 이런 비용을 빼고도 남는 돈이 있어야 실제로 렌트를 놓는 의미가 있다는 뜻이다. 이사철인 여름에 매물을 올리면 문의가 더 많이 들어오는 편이라 시기를 고려해도 좋다.

렌트비가 정해지면 세입자를 구해야 한다. 온라인 매물 플랫폼에 사진과 조건을 올리는 것이 기본인데, 여기서 용어가 하나 나온다. 리스팅(listing)이라는 말인데, 쉽게 말하면 매물 공고문이다. 침실과 욕실 개수, 반려동물 허용 여부, 입주 가능일을 명확히 적어야 걸러지지 않은 문의를 줄일 수 있다. 신청받을 때 재직증명서나 급여명세서를 함께 요청해 두면 나중에 소득 확인이 훨씬 수월하다.

문의가 들어오면 스크리닝, 즉 세입자 검증 단계로 넘어간다. 신용점수와 소득 증빙, 이전 렌트 히스토리 세 가지를 확인하는 것이 기본이다. 소득은 렌트비의 세 배 이상인지 보는 것이 흔한 기준이다. 어렵게 느껴질 수 있지만, 요즘은 온라인으로 신용조회 서비스를 신청하면 세입자 동의를 받아 간편하게 확인할 수 있다.

• 렌트비 시세 조사(비슷한 평수, 인근 매물 비교)
• 신용점수와 소득 증빙 확인
• 이전 집주인에게 렌트 히스토리 문의
• 계약서에 연체 처리, 보증금 조건 명시

계약서, 영어로 리스 어그리먼트(Lease Agreement)에는 렌트비와 납부일, 연체 시 처리 방법, 보증금 금액과 반환 조건, 수리 책임, 계약 기간이 들어가야 한다. 연체료를 얼마로 둘지, 반려동물을 허용한다면 추가 조건은 무엇인지도 이 안에 쉽게 풀어서 적어 두면 좋다. 텍사스는 보증금 액수에 법적 상한이 없다는 것이 특징이다. 다만 세입자가 이사를 나가고 새 주소를 알려준 날로부터 30일 안에 전액을 돌려주거나 공제 내역을 적은 서면 통지를 보내야 한다. 이 기한을 넘기면 공제할 권리를 잃고, 부당하게 붙들고 있었다는 판단이 나오면 최대 3배 배상과 변호사 비용까지 물어야 한다.

렌트비가 밀렸을 때 강제로 내보내는 절차, 즉 이빅션(eviction)도 순서가 정해져 있다. 계약서에 다른 기간이 없다면 최소 3일간의 서면 퇴거 통지를 먼저 보내야 하고, 그 기간이 지나야 법원에 소송을 낼 수 있다. 자물쇠를 바꾸거나 짐을 임의로 빼내면 오히려 집주인이 불리해질 수 있다.

입주 당일에는 집 상태를 사진으로 남기는 무브인 체크리스트를 세입자와 함께 작성해 두는 것이 좋다. 이걸 쉽게 말하면, 나중에 보증금을 돌려줄 때 원래 상태와 비교할 기준을 미리 만들어 두는 것이다. 렌트비는 계좌이체나 온라인 결제 서비스로 받으면 납부 기록이 자동으로 남아 편리하고, 수리 요청 방식도 미리 정해 두면 이후 소통이 한결 수월하다.

이런 절차는 처음에는 복잡하게 느껴지지만, 순서대로 하나씩 짚어가면 어렵지 않다. 다만 세부 조건은 카운티나 계약 내용에 따라 달라질 수 있으니, 실제 계약 전에는 부동산 전문가나 변호사와 한 번 확인해 보기 바란다.