어바인에서 집을 알아보다 보면 처음에는 좀 헷갈려요. 분명 주소는 똑같이 Irvine인데 동네를 조금 옮겼더니 집 모양도 다르고 렌트도 확 달라집니다. 이유가 있어요. 어바인은 하나의 거대한 주거지역이라기보다 여러 마스터플랜 빌리지가 모여 만들어진 도시라고 보는 게 이해하기 쉽습니다.

대표적으로 Turtle Rock 같은 오래된 빌리지와 Great Park, Cypress Village 같은 비교적 새로운 지역을 비교해보면 차이가 확실해요.

같은 3베드룸이라고 해도 Turtle Rock에서는 오래된 단독주택이나 넓은 타운홈을 만날 수 있는 반면, 신축 지역에서는 콘도와 타운홈 비중이 높은 편입니다. 그러니 방 세 개라고 가격만 비교하면 안 돼요. 마당 있는 집과 신축 콘도 방 세 개는 애초에 다른 상품인 셈이죠.

요즘 어바인 렌트비 자체도 만만하지 않습니다. 스튜디오나 1베드룸도 3,000달러를 훌쩍 넘는 매물이 흔하고, 2베드룸은 4,000달러를 넘어가는 경우도 어렵지 않게 볼 수 있어요. 30년 전 어바인 살던 분들이 요즘 렌트비 들으면 "그 돈이면 옛날에 집 샀다"는 이야기가 괜히 나오는 게 아닙니다.

특히 Great Park 같은 신축 커뮤니티를 보면 가격이 더 올라갑니다. 콘도와 타운홈도 월 3,000~4,500달러 이상을 생각해야 하고, 방이 많고 새로 지은 단독주택은 5,000달러를 넘어 7,000~8,000달러 가까이 올라가는 매물도 있습니다.

그런데 모델하우스나 신축 집을 한번 보면 또 마음이 흔들려요. 주방은 반짝반짝하고, 스마트홈 기능 들어가 있고, 커뮤니티에는 수영장과 공원, 산책로까지 만들어놓습니다. 아이 키우는 집에서는 "여기서 살면 참 좋겠다"라는 생각이 바로 들죠.

물론 세상에 공짜는 없습니다. 좋은 시설은 결국 렌트나 HOA에 녹아 들어가요.

반대로 Turtle Rock처럼 오래된 빌리지는 다른 장점이 있습니다. 집은 오래됐어도 나무가 크고 조경이 이미 자리를 잡아서 동네 분위기가 안정적이에요. 같은 예산으로 조금 더 넓은 공간이나 마당을 얻을 가능성도 있습니다.

Woodbury나 Stonegate처럼 그 중간에 있는 빌리지도 있어요. 완전 신축은 아니지만 비교적 최근에 개발됐고 커뮤니티 시설도 잘 갖춰져 있습니다. 새집 프리미엄은 부담스럽고 그렇다고 너무 오래된 집은 싫다는 가정에는 이런 지역이 현실적인 절충안이 될 수 있어요.

집을 산다면 신축과 구축의 계산은 더 복잡해집니다. 신축은 단열이나 에너지 효율이 좋고 당분간 큰 수리 걱정이 적다는 장점이 있습니다. 반대로 오래된 집은 지붕, 배관, 에어컨 같은 큰 항목의 교체 시기가 돌아오면 한꺼번에 돈이 들어갈 수 있어요.

그렇다고 신축이 무조건 경제적인 것도 아닙니다. HOA가 높을 수 있고, 어바인의 신규 개발지역은 Mello-Roos 같은 추가 세금 부담도 반드시 확인해야 합니다. 집값만 보고 계약했다가는 매달 실제로 나가는 돈을 보고 놀랄 수 있어요.

학군도 마찬가지입니다. 어바인은 전반적으로 학교 평판이 좋은 도시지만, 같은 Irvine이라고 무조건 같은 학교에 배정되는 건 아니에요. 마음에 드는 집을 발견했다면 계약하기 전에 해당 주소의 실제 배정 학교부터 확인해야 합니다.

결국 어바인에서 집을 찾을 때는 "신축이 좋아, 구축이 좋아?"만 물으면 답이 안 나와요.

예산이 얼마인지, 마당이 필요한지, HOA를 얼마나 감당할 수 있는지, 어느 학교를 원하는지, 직장까지 얼마나 걸리는지를 먼저 정해야 합니다.

같은 어바인이라도 빌리지를 하나 옮기면 집도 달라지고 가격도 달라지고 생활방식까지 달라져요. 그래서 어바인에서는 집부터 고르는 게 아니라 나한테 맞는 빌리지부터 고르는 게 순서인 것 같습니다.