얼마 전 상담에서 한 부부가 리버스모기지에 대해 완전히 잘못된 정보를 갖고 있었다. 은행이 집을 가져간다거나, 신청하는 순간 소유권이 넘어간다는 식의 오해였다. 이런 오해는 드물지 않게 마주친다. 실제 구조를 짚어보면 전혀 다른 이야기다.

리버스모기지는 62세 이상 주택 소유자가 본인이 보유한 주택의 지분을 담보로 자금을 빌리는 상품이다. 일반 모기지처럼 매달 갚는 것이 아니라, 대출기관이 일시불, 월지급금, 신용한도 등의 방식으로 자금을 지급하는 구조다. 소유권은 그대로 유지되며, 대출 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않게 될 때 상환된다. 가장 대표적인 상품은 연방주택청이 보증하는 HECM, Home Equity Conversion Mortgage로, 연방정부가 보증하는 유일한 리버스모기지 유형이다.

최근 시장을 보면 샌퍼난도 지역의 주택가치는 자금 활용을 고려해볼 만한 수준을 유지하고 있다. Zillow 자료에 따르면 샌퍼난도의 평균 주택가치는 676,787달러로, 전년 대비 0.8퍼센트 하락했다. 로스앤젤레스 카운티 안에서도 비교적 접근 가능한 가격대에 속하지만, 오랜 기간 거주한 소유자라면 매입 당시보다 상당히 오른 지분을 갖고 있을 가능성이 크다.

자격 요건은 명확하다. 최소 62세 이상이어야 하고, 해당 주택이 주 거주지여야 하며, 기존 모기지 잔액이 있다면 리버스모기지 대출금으로 상환 가능한 수준이어야 한다. 재산세와 보험료를 계속 납부할 수 있는지 확인하는 재정능력 평가도 통과해야 한다. 이 부분에서 오해가 자주 생긴다. 대출을 받는다고 해서 재산세 납부 의무가 사라지는 것이 아니다. 캘리포니아 주 평균 실효 재산세율은 0.71퍼센트로 전국 평균보다 낮은 편이지만, 이를 계속 납부하지 못하면 채무불이행으로 이어질 수 있다.

비용 측면도 짚어야 한다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료, 초기 약 2퍼센트에 연 0.5퍼센트 수준과 클로징 비용까지 더하면 초기 비용은 일반 모기지보다 높다. 시간이 지날수록 주택 지분이 줄어드는 구조이기 때문에, 자녀 등에게 남길 자산이 그만큼 줄어들 수 있다는 점도 고려해야 한다. 다만 non-recourse 대출 구조 덕분에 집값이 대출 잔액보다 낮아지더라도 상속인이 초과분을 갚을 필요는 없다.

리버스모기지가 유일한 선택지는 아니다. 홈에쿼티 라인오브크레딧, HELOC 같은 상품도 지분을 활용하는 방법이지만, 이 경우 매달 상환 의무가 그대로 남는다는 차이가 있다. 소득이 일정하지 않은 은퇴자라면 이 상환 부담이 오히려 문제가 될 수 있다. 반면 리버스모기지는 매달 갚을 필요가 없는 대신 지분이 줄어드는 구조라는 점에서 서로 다른 트레이드오프를 갖는다. 어떤 방식이 맞는지는 소득 구조와 앞으로의 계획에 따라 달라진다.

자금을 받는 방식도 오해가 많은 부분이다. 한 번에 받는 일시불만 있는 것이 아니라, 매달 일정액을 받는 방식, 필요할 때 꺼내 쓰는 신용한도 방식, 이 둘을 섞은 방식까지 선택할 수 있다. 신용한도로 남겨둔 부분은 쓰지 않고 두면 시간이 지나면서 조금씩 커지는 구조라, 급하게 다 받을 필요가 없다는 점도 이 부부가 몰랐던 사실 중 하나였다. 또한 상담을 마쳤다고 곧바로 대출이 확정되는 것도 아니며, 감정평가와 재정능력 평가를 거쳐야 실제 대출 한도가 정해진다.

캘리포니아는 65세 이상 인구 비율이 2024년 기준 16.5퍼센트로 나타났고, 앞으로 더 늘어날 것으로 전망된다. 이런 흐름 속에서 정확한 정보를 갖추는 것이 중요하다. HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 하며, 이 과정에서 오해했던 부분을 짚어볼 수 있다. 결정을 내리기 전 가족과 상의하고 상담 결과를 충분히 검토해보기 바란다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.