은퇴를 앞둔 한 고객이 최근 사무실을 찾아와 이런 질문을 던졌다. 맨해튼이든 퀸즈든 뉴욕 어디에 살든 집값은 이미 오를 대로 올랐는데, 이 지분을 팔지 않고 활용할 방법이 없겠느냐는 것이었다. 뉴욕에서 오래 자리 잡은 한인 가정이라면 누구나 한 번쯤 떠올려봤을 법한 고민이다. 렌트로 옮겨 지분을 현금화할지, 아니면 지금 집에 계속 살면서 지분만 꺼내 쓸지, 두 가지 선택지를 놓고 따져보는 경우가 많다. 이번 글에서는 두 번째 방법인 리버스모기지를 중심으로 뉴욕에서 살펴봐야 할 지점을 정리해 본다.

리버스모기지는 62세 이상 주택 소유자가 자기 집의 지분을 담보로 대출기관으로부터 자금을 받는 상품이다. 일반 모기지와 달리 매달 갚는 것이 아니라 일시불, 월지급, 신용한도 중 원하는 방식으로 자금을 받는다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 그동안 매달 납부해온 원금과 집값 상승분을 미리 앞당겨 받는 것이다. 대출 원리금은 집을 팔거나, 소유자가 사망하거나, 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 정산된다. 연방주택청이 보증하는 HECM이 가장 대표적인 형태이며, 연방정부가 보증하는 유일한 리버스모기지 상품이다.

Zillow 자료 기준 2026년 6월 30일 뉴욕시 평균 주택 가치는 82만 3251달러로, 지난 1년간 3.8퍼센트 올랐다. 자치구별 격차는 크지만, 뉴욕에서 오래 거주해온 한인 가정 상당수가 상당한 지분을 쌓아왔을 가능성이 크다는 뜻이다. 다만 지분이 크다고 해서 리버스모기지가 곧바로 유리한 선택이 되는 것은 아니다. 매달 생활비를 확보하는 데는 도움이 되지만, 그만큼 초기 비용과 장기적으로 줄어드는 지분을 함께 감안해야 한다.

자격 요건은 최소 62세 이상, 해당 주택이 주 거주지일 것, 기존 모기지 잔액이 있다면 리버스모기지 대출금으로 상환 가능한 수준일 것, 그리고 재산세와 보험료를 계속 납부할 수 있는지 확인하는 재정능력 평가 통과다. 뉴욕시는 자가주택 비중이 다른 대도시보다 낮은 편이지만, 그만큼 자가를 보유한 한인 가정에는 이 지분이 노후 자금 마련의 핵심 자산인 경우가 많다.

비용 측면을 보면 오리지네이션 수수료, 초기 약 2퍼센트의 모기지보험료와 연 0.5퍼센트가량의 연간 보험료, 클로징비용이 더해져 일반 모기지보다 초기 비용이 높다. 뉴욕시 자체 재산세 체계도 함께 봐야 한다. 1~3세대 주택에 해당하는 Class 1 기준 2025/26 회계연도 세율은 과세평가액의 19.843퍼센트인데, 과세평가액이 시세의 6퍼센트 수준으로 산정되기 때문에 실제 시세 대비 실효세율은 약 1.19퍼센트로 계산된다. 리버스모기지를 받아도 이 재산세와 보험료는 계속 본인이 부담해야 하며, 밀릴 경우 채무불이행 위험이 생긴다는 점은 짚고 넘어가야 한다.

장점은 매달 상환 부담 없이 현금흐름을 만들 수 있고, non-recourse loan 구조라 집값이 대출잔액보다 낮아져도 FHA 보증 덕분에 상속인이 초과분을 갚지 않아도 된다는 점이다. 반면 시간이 지날수록 지분이 줄어들어 자녀에게 남길 자산이 줄어들 수 있다는 점은 단점으로 남는다. 뉴욕주 전체로 보면 65세 이상 인구가 18.9퍼센트를 차지하는데, 이는 전국 평균 18퍼센트보다 높은 수준이라 뉴욕에서 이런 고민을 하는 가정이 앞으로 더 늘어날 것으로 보인다.

HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 거쳐야 한다. 이 자리에서 지분 활용의 대안, 즉 다운사이징이나 렌트 전환과 리버스모기지를 함께 비교해볼 수 있다. 고령층을 대상으로 한 리버스모기지 관련 사기 사례도 실제로 보고되는 만큼, 성급한 권유는 경계할 필요가 있다. 투자·법률 조언이 아니며, 실제 신청 전에는 HUD 상담과 가족과의 상의를 함께 거쳐보기 바란다.