타주에서 이주해 온 한 가정이 엘패소에서 처음 집을 알아보는 상황을 따라가 보자. 예산은 25만 달러 선이었고, 가장 먼저 접한 정보가 텍사스 주택금융청(TDHCA)의 My First Texas Home 프로그램이었다. 다운페이먼트의 최대 5%까지 지원하되, 대출 구조에 따라 상환이 면제되는 세컨드 리엔이나 그랜트 형태로 받게 된다. 이 점은 초기 자금 부담을 크게 줄여주지만, 신용점수 620 이상과 카운티별 소득 기준 충족, HUD 승인 홈바이어 교육 이수라는 조건이 붙는다는 점은 부담이 될 수 있다.

가격 자체는 어느 정도 안심할 만하다. 질로우 집계로 엘패소 평균 주택가치는 23만5994달러로 지난 1년간 1.5% 오르는 데 그쳤다. 레드핀 쪽 최근 판매 중위가도 25만7000달러 선으로, 댈러스나 오스틴 같은 텍사스 대도시와 비교하면 진입 장벽이 낮은 편이다. 다만 가격이 낮다고 대출 절차까지 간단해지는 것은 아니다.

이 가정이 다음으로 마주한 것은 대출 종류 선택이었다. FHA 대출은 신용점수 580 이상이면 3.5% 다운페이먼트로 시작할 수 있어 초기 자금이 부족한 경우 유리하지만, 대출 한도와 주택 상태 조건이 까다로워질 수 있다. 반면 일반 대출은 첫 주택구매자 기준으로 3%부터 가능하고 보통 5% 선을 많이 쓰는데, 20% 미만 다운페이먼트에는 PMI가 매달 붙는다는 점이 부담으로 남는다.

사전승인 단계에서는 소득과 부채, 신용점수를 종합해 대출 한도를 확인받는데, DTI 비율이 낮을수록 유리하지만 그만큼 준비할 서류도 많아진다. 이 가정의 경우 카드빚 잔액을 먼저 정리한 뒤에야 승인 폭이 넓어졌다.

텍사스는 주 소득세가 없는 대신 재산세율이 전국 평균보다 높다. 실효세율로 보면 1.6% 안팎인데, 이 부분은 소득세를 내던 지역에서 온 가정이라면 놓치기 쉬운 비용이다. 25만 달러대 주택이라면 연간 4000달러 안팎의 재산세가 매달 상환액에 더해진다고 보면 된다.

클로징 비용은 대출액의 2에서 5% 수준으로, 이 부분을 예산에 미리 넣어두지 않으면 클로징 직전에 당황하기 쉽다. 텍사스 주택금융공사(TSAHC)의 다운페이먼트 보조 그랜트도 TDHCA와 별개로 운영되니 두 기관 조건을 함께 비교해 보는 것이 유리하다.

오퍼가 받아들여진 다음에는 감정평가와 주택검사 단계가 남아 있다. 감정가가 계약가에 못 미치면 차액을 현금으로 메우거나 셀러와 다시 협상해야 하는데, 이 점은 예산이 빠듯한 가정일수록 부담이 될 수 있다. 반대로 검사에서 발견된 하자를 근거로 가격을 조정받을 수 있다는 점은 매수인에게 유리하게 작용한다.

이 가정은 결국 사전승인 한도 안에서 다운페이먼트 지원 프로그램을 함께 활용해 초기 자금 부담을 낮추는 쪽으로 방향을 잡았다. 렌트로 남을지 매매로 갈지 고민하는 가정이라면, 월세와 모기지 상환액에 재산세까지 더한 총비용을 나란히 비교해 보는 것이 판단에 도움이 된다.

DTI 비율은 대출 기관마다 허용 한도가 조금씩 다르지만, 기존 부채와 새로 생길 모기지 원리금을 합친 금액이 소득의 일정 비율을 넘지 않아야 승인이 나는 구조다. 여러 은행에서 견적을 받아 금리와 수수료를 비교해 보는 것도 초기 비용을 줄이는 방법이 될 수 있다.

사전승인부터 클로징까지는 통상 한 달에서 한 달 반 정도가 걸린다. 이 가정도 오퍼가 받아들여진 뒤 서류 준비와 감정평가, 주택검사를 거치는 동안 렌트 계약 종료일과 이사 일정을 맞추느라 신경을 많이 썼다고 한다.

학군은 GreatSchools 등급을 참고하되 경계가 자주 바뀌므로 구매 전 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 세금과 대출 조건은 카운티별로 다를 수 있다. 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권해 둔다.