지난달 패서디나 시장을 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 렌트는 잠잠했고 집값은 버텼는데, 금리만 혼자 높았어요.

2베드 아파트에 살면서 리스 갱신 통지를 받은 세입자가 있다고 해보겠습니다. 갱신할지, 이참에 집을 살지 고민하는 사람이죠. 이 사람의 계산을 따라가면 10월 숫자가 훨씬 잘 보입니다.

먼저 렌트입니다. 렌트카페(RentCafe)의 10월 자료에서 패서디나 평균 렌트는 3,289달러로, 1년 전 3,235달러보다 1.67% 올랐습니다.

크기별로는 스튜디오 2,738달러, 1베드 2,988달러, 2베드 3,801달러입니다. 우리 세입자의 기준선은 3,801달러가 되겠네요.

그런데 아파트리스트(Apartment List)를 열면 숫자가 꽤 다릅니다. 이달 초 나온 11월 리포트의 중간 렌트는 2,556달러, 전년 대비 상승률은 1.4%입니다.

두 자료의 차이가 733달러나 되니 처음 보면 당황스럽죠. 한쪽은 평균이고 한쪽은 중간값인 데다 표본도 서로 다릅니다.

그래서 저는 금액보다 방향을 먼저 봅니다. 두 곳 모두 연간 1%대 상승이고, 급등 신호는 어디에도 없습니다.

주변과 비교하면 조금 다른 면도 보입니다. 아파트리스트 기준 LA 메트로 중간 렌트는 2,208달러이고, 패서디나는 이보다 15.8% 높습니다.

메트로 전체의 연간 변화는 -0.1%였습니다. 주변이 제자리일 때 패서디나만 소폭 오른 셈이라 동네의 힘은 아직 남아 있다고 봅니다.

동네 간 격차도 큽니다. 렌트카페 기준으로 올드타운은 3,600달러, 가필드 하이츠는 2,182달러입니다.

이제 갱신 통지서로 돌아가 볼까요. 제일 먼저 확인할 것은 내 유닛이 시의 렌트 안정화 대상인지 여부입니다.

시 안내에 따르면 대상은 1995년 2월 1일 이전에 지은 다세대 임대 건물입니다. 콘도와 단독주택, 그 이후 지은 건물은 빠집니다.

대상 유닛의 인상 상한은 올해 10월 1일부터 내년 9월 30일까지 2.5%입니다. 직전 기간의 2.25%보다 조금 올랐습니다.

계산법은 단순합니다. LA 지역 소비자물가 상승률 3.4%의 75%인 2.55%를 시 헌장 규정에 따라 2.5%로 맞춘 값입니다.

인상은 12개월에 한 번만 가능하고 30일 전 서면 통지가 필요합니다. 심각한 주거 하자가 있으면 인상이 막히는 경우도 있습니다.

2.5%는 자동 인상분이 아니라 상한입니다. 시장 렌트가 1%대로 오르는 지금 상한을 꽉 채운 통지를 받았다면, 저는 한 번쯤 협상을 꺼내 볼 것 같습니다.

1995년부터 2007년 사이 건물은 주 세입자 보호법이 적용될 수 있고 예외도 있습니다. 헷갈리면 시 렌트안정화부(626-744-7999)에 건물 기준으로 물어보는 게 가장 빠릅니다.

다음은 매매입니다. 지역 MLS 기반인 Houzeo 자료에서 10월 중간 거래가는 1,233,000달러로, 1년 전보다 2.75% 올랐습니다.

눈여겨볼 건 가격보다 속도예요. 매물은 306채로 15.04% 늘었고, 시장 체류 기간은 53일로 6% 길어졌습니다.

가격은 소폭 올랐지만 매물이 쌓이고 파는 데 시간이 더 걸립니다. 사는 쪽에 숨 쉴 틈이 조금 생긴 장세로 읽힙니다.

다른 자료로 교차 확인해 봤습니다. Resideline이 집계한 최근 6개월 거래 613건의 중간값은 118만 달러이고, 가운데 절반이 80만~174.5만 달러에 몰려 있습니다.

Foreclosure.com의 자동 시세 추정치는 10월 14일 기준 1,269,894달러입니다. 전년 대비 0.57% 상승이었습니다.

금액은 제각각이어도 연간 변화가 잡히는 두 자료 모두 3%를 넘지 않았습니다. 패서디나는 시 단위 공식 중간값이 따로 없어서 이렇게 여러 개를 놓고 봐야 합니다.

문제는 금리입니다. 프레디맥 30년 고정 평균은 10월 8일과 15일에 7.40%까지 올랐고, 11월 5일에는 7.18%로 내려왔습니다. 1년 전엔 6.22%였어요.

세입자가 중간 거래가 집을 20% 다운으로 산다고 가정해 보죠. 다운페이먼트 246,600달러에 대출 986,400달러입니다.

7.18%면 원리금만 월 6,682달러이고, 1년 전 금리였다면 6,054달러입니다. 월 628달러 차이인데, 재산세와 보험은 아직 넣지도 않은 금액입니다.

2베드 평균 렌트 3,801달러와 비교하면 원리금만으로 월 2,881달러가 더 나갑니다. 같은 집을 비교한 건 아니니 감을 잡는 용도로만 보시면 됩니다.

프레디맥 수치는 전국 평균이라 실제 견적과는 다릅니다. 대출액이 큰 만큼 조건별 견적은 꼭 따로 받아야 합니다.

저라면 이번에는 갱신 쪽을 택하겠습니다. 렌트 상승은 완만한데 지금 금리의 월 부담은 꽤 무겁거든요.

대신 매물 목록은 계속 지켜볼 겁니다. 매물이 늘고 체류 기간이 길어지는 시기엔 가격 협상이 쉬워지니, 금리가 내려오면 같은 계산을 바로 다시 돌릴 수 있습니다.

기준 시점은 렌트카페와 Houzeo가 10월, 아파트리스트가 11월 리포트, 프레디맥이 11월 5일입니다. 계약 전에는 같은 동네 실제 매물로 한 번 더 확인해 보세요.