리스 갱신 통지서를 받았거나 집을 볼까 말까 망설이는 분이라면 궁금한 건 결국 하나일 겁니다. 어바인의 렌트와 집값이 지금 어느 쪽으로 가고 있느냐는 거죠.

짧게 답하면 렌트는 아주 천천히 오르고, 집은 가격보다 거래 속도가 먼저 식은 모습이에요. 10월 수치가 다 나온 건 아니라서 기준 시점을 같이 적어 둡니다.

렌트부터 볼게요. Apartment List의 11월 리포트, 즉 10월 데이터를 보면 어바인 중간 렌트는 침실 수 전체 기준으로 3,144달러입니다.

1베드룸은 2,669달러, 2베드룸은 3,271달러예요. 둘의 차이가 602달러밖에 안 되니, 같이 살 사람이 있다면 2베드룸이 1인당 부담은 가볍습니다.

10월 한 달 동안은 0.4% 올랐고, 1년 전보다는 1.4% 올랐습니다. 캘리포니아 평균 3.0%보다는 느리고 전국 평균 0.1%보다는 빠른 편이에요.

foreclosure.com의 10월 14일 기준 중간 렌트도 3,180달러에 전월, 전년 대비 변동 없음으로 나옵니다. 표본이 달라 금액보다 방향만 참고하시면 돼요.

오렌지카운티 전체로 넓혀 보면 CBRE의 3분기 리포트가 있습니다. 아파트 평균 렌트는 2,999달러로 2분기보다 1.7% 올랐고, 점유율은 96.5%예요.

점유율은 전체 유닛 중 사람이 들어가 있는 비율입니다. 3분기 신규 공급은 815유닛으로 2분기 1,299유닛보다 줄었어요.

눈에 띄는 건 순흡수, 즉 새로 채워진 유닛에서 비워진 유닛을 뺀 1,356유닛 중 769유닛이 North OC와 South Irvine에서 나왔다는 대목입니다. 어바인만 떼어낸 숫자는 아니지만 수요 쏠림은 보이죠.

같은 시 안에서도 건물 연식에 따라 사정은 다릅니다. CBRE는 2020년 이후 지어진 단지의 공실이 높은 편이라고 짚었어요. 신축 입주를 생각한다면 입주 혜택이 있는지 물어볼 이유가 됩니다.

집값은 캘리포니아 부동산협회(C.A.R.)의 10월 카운티 통계가 아직 확인되지 않아서, 가장 최근 수치인 9월 자료로 봅니다.

9월 오렌지카운티 기존 단독주택 중간 거래가는 148만 달러였습니다. 8월 145만 2,500달러보다 1.9%, 1년 전 140만 1,250달러보다 5.6% 올랐어요.

반면 판매량은 전월 대비 0.7%, 전년 대비 2.0% 줄었습니다.

어바인 시 전체의 10월 실거래 중간값은 공개 자료에서 확인하지 못했습니다. 대신 시세 추정치와 ZIP 코드 자료로 메워 볼게요.

foreclosure.com의 자동 시세 추정치를 보면 10월 14일 기준 어바인 중간 주택 가치는 148만 4,380달러입니다. 1년 전보다 3.84%, 한 달 전보다 0.60% 낮은 값이에요.

카운티는 올랐는데 어바인은 왜 내렸을까요? 둘은 같은 걸 재는 숫자가 아닙니다. 하나는 9월에 실제로 팔린 기존 단독주택의 중간값이고, 다른 하나는 알고리즘이 계산한 추정치예요.

추정치 한 줄만으로 어바인이 카운티와 반대로 간다고 단정하면 안 됩니다.

동네별로 보면 더 재미있습니다. Resideline의 11월 2일 자료에서 노스우드와 우드버리가 있는 92620은 최근 6개월 거래 표본 234건의 중간 거래가가 146만 달러예요.

그레이트 파크가 있는 92618은 표본 327건에 145만 달러입니다. 거의 같은 시장처럼 보이죠.

그런데 가운데 50% 거래 구간을 보면 92620은 94만 2,000달러에서 198만 달러, 92618은 118만 달러에서 190만 달러입니다. 92620은 가격대가 훨씬 넓어서 중간값만으로는 내가 볼 집의 가격을 짐작하기 어려워요.

현재 호가 중간값은 92620이 166만 달러, 92618이 158만 6,495달러입니다. 최근 거래 중간값보다 각각 20만 달러, 13만 6,495달러 높은데, 매물 구성이 다르니 이걸 할인폭으로 읽으면 곤란합니다.

제가 제일 눈여겨본 건 속도예요. 92620은 매물 43개에 펜딩 1건, 92618은 매물 130개에 펜딩 6건입니다. 펜딩은 계약이 걸려 마감을 기다리는 상태를 말해요.

이 업체가 추적하는 ZIP 코드들의 매물 대비 펜딩 비율은 가운데 구간이 0.05에서 0.11인데, 92620은 0.02, 92618은 0.05입니다. 하루치 표본이지만 시장이 느린 쪽인 건 맞아 보여요.

느린 이유로 금리를 빼놓을 수 없습니다. Freddie Mac 30년 고정 평균은 10월 1일 7.28%에서 8일과 15일 7.40%까지 올랐다가 29일 7.24%로 내려왔어요. 1년 전은 6.17%였습니다.

대출 100만 달러를 30년 고정으로 받는다고 치면 월 원리금은 6.17%일 때 6,105달러, 7.24%일 때 6,815달러입니다. 재산세와 보험을 빼고도 한 달에 710달러 차이가 나요.

이 6,815달러는 어바인 2베드룸 중간 렌트의 두 배가 넘습니다. 렌트에서 집으로 넘어가는 문턱이 이만큼 높은 거죠.

세입자라면 저는 서두르지 않겠습니다. 갱신 인상폭이 1.4%보다 한참 크면 같은 단지의 신규 입주가와 근처 신축 혜택부터 비교해 보세요.

집주인과 투자자는 계산이 다릅니다. 렌트 상승은 더디고 금리는 7%대라 새 대출로 현금흐름을 맞추기는 빠듯해요.

사려는 쪽이라면 펜딩이 적은 지금이 협상해 볼 만한 때입니다. 저라면 ZIP 코드별로 펜딩 비율을 먼저 보고, 오래 나와 있는 매물부터 가격 얘기를 꺼내겠어요.

C.A.R.의 10월 수치가 나오면 카운티 흐름은 다시 확인해 볼 필요가 있습니다. 출처와 기준일이 제각각인 숫자들이니, 계약 전에는 해당 단지의 최근 거래 사례를 따로 확인하세요.