퇴거 소장을 받은 세입자가 답변서는 나중에 내도 되겠지 하고 며칠 미루는 경우를 생각해 보세요.

올해 텍사스에서 이건 꽤 위험한 판단이 될 수 있습니다.

핵심부터 말씀드리면 SB 38은 재판 날짜를 새로 당긴 법이라기보다 시간을 끌 틈을 줄인 법입니다.

이 법은 2025년 6월 20일 주지사 서명을 거쳐 2026년 1월 1일 시행됐습니다.

텍사스 대법원도 민사소송규칙 510조를 통째로 다시 썼습니다.

제가 확인한 건 2026년 10월 1일자 규칙집인데, 주석에 전면 개정이라고 적혀 있습니다.

순서대로 보겠습니다. 소송 전 퇴거 통지 기간은 여전히 원칙적으로 3일이고, 리스에 따로 정했다면 그 기간을 따릅니다.

텍사스 법률 지원 사이트 TexasLawHelp는 많은 리스가 이 기간을 하루로 잡는다고 설명합니다.

그러니 내 계약서부터 펴 보셔야 합니다.

월세 체납만이 사유이고 통지하는 달 이전에 연체한 적이 없는 세입자라면, 집주인은 '월세를 내거나 비우라'는 형식으로 통지해야 합니다.

이미 연체 이력이 있으면 그냥 퇴거 통지를 보내도 됩니다.

통지 방법은 우편, 집 안의 눈에 띄는 곳에 두기 16세 이상 세입자에게 직접 전달 등입니다.

전자 통지는 양쪽이 서면으로 합의했을 때만 됩니다.

소장이 접수되면 재판은 접수 후 10일째부터 21일째 사이로 잡힙니다.

제가 알기로 이 틀 자체는 예전부터 있었고, 달라진 건 그 틀을 흔들기 어려워졌다는 점입니다.

송달 후 4일이 지나기 전에는 재판을 열 수 없습니다. 연기는 양쪽이 서면으로 합의하지 않는 한 7일을 넘지 못합니다.

컨스터블이 소장 접수 후 영업일 5일 안에 송달하지 못하면, 집주인은 교육받은 다른 법 집행관에게 맡기도록 법원에 요청할 수 있습니다. 집

주인에게는 꽤 실질적인 장치입니다.

세입자가 제일 조심할 부분은 약식 처분 신청입니다.

소장에 이 신청이 붙어 오면 송달 후 4일 안에 답변을 내야 하고, 답변이 없으면 재판 없이 판결이 날 수 있습니다.

이 4일 규칙은 원래 불법 점유, 그러니까 무단으로 들어와 버티는 사건을 겨냥한 것입니다.

일반 리스 분쟁에는 다른 절차가 적용됩니다.

그런데 집주인이 잘못 신청해도 4일 안에 답해야 하는 건 똑같다고 TexasLawHelp는 경고합니다.

억울하다고 넘기지 말고 일단 답변부터 내는 게 맞습니다.

판결 후 항소 기한은 판결 서명일로부터 5일입니다.

주거용 건물은 항소 뒤 5일 안에 한 기간치 렌트를 법원에 맡겨야 합니다.

이후 기간분도 때맞춰 내지 않으면, 법이 정한 안내를 받은 경우 집주인 요청으로 심리 없이 강제퇴거 영장이 나올 수 있습니다.

제 생각을 덧붙이면, 이 법은 집주인 쪽에 유리한 건 맞지만 무단 점유로 오래 시달린 집주인 사정을 보면 이해가 갑니다.

다만 4일이라는 시간은 영어 서류가 낯선 세입자에게 너무 짧습니다.

세부 판단은 사건마다 다르니 텍사스 변호사나 법률 지원 단체에 꼭 확인하시고요.

일정이 빠듯한 건 양쪽 모두 같습니다. 이제 퇴거 소송에서는 며칠 늦은 쪽이 그만큼 불리해진다고 봅니다.