피닉스에서 은퇴를 준비하던 한 가정이 최근 상담을 청해 온 일이 있습니다. 집은 이미 오래전에 다 갚았는데, 매년 늘어나는 재산세 고지서를 볼 때마다 고정된 은퇴 소득으로 감당하기가 점점 부담스럽다는 이야기였습니다. 은퇴 후 현금흐름을 고민하는 가정이라면 한 번쯤 마주치는 상황일 것입니다.

이런 고민을 들을 때 자주 소개하게 되는 제도가 리버스 모기지, 그중에서도 연방주택청 FHA가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)입니다. 62세 이상 주택 소유자가 본인이 거주하는 집의 지분을 담보로 대출기관으로부터 자금을 받는 구조로, 일반 모기지처럼 매달 갚아 나가는 것이 아니라 오히려 일시불, 월지급, 신용한도 방식 중 선택해 자금을 받을 수 있습니다. 대출 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환되는 것이 원칙입니다.

자격 요건도 함께 짚어보면 좋겠습니다. HECM은 최소 62세 이상이어야 하고, 그 주택이 신청자의 주 거주지여야 합니다. 기존에 모기지 잔액이 남아 있다면 리버스 모기지로 받는 자금에서 우선 상환하는 방식으로 정리되고, 남는 금액만 실제로 손에 쥐게 됩니다. 신용한도 방식을 선택하면 사용하지 않은 한도가 시간이 지나며 조금씩 늘어나는 특징도 있어, 당장 큰돈이 필요하지 않은 가정이라면 이 방식을 눈여겨볼 만합니다.

피닉스의 주택 지분이 실제로 얼마나 되는지 가늠하려면 시세부터 살펴볼 필요가 있습니다. 질로우 자료를 보면 2026년 6월 30일 기준 피닉스의 평균 주택가치는 410,222달러 수준입니다. 같은 시기 매매 중간가는 460,000달러로 집계된 자료도 있어, 오랫동안 거주하며 대출을 다 갚은 가정이라면 이 시세에 가까운 지분을 활용할 수 있는 여지가 있다는 뜻이 됩니다.

재산세 이야기로 돌아가면, 매리코파 카운티의 평균 재산세율은 과세평가액의 0.59% 수준으로 집계됩니다. 캘리포니아나 동부 일부 주에 비해 낮은 편이지만, 고정 소득으로 생활하는 가정에는 매년 청구서가 여전히 부담이 될 수 있습니다. 여기서 짚어야 할 점은, 리버스 모기지를 받는다고 해서 재산세와 보험료 납부 의무가 사라지는 것은 아니라는 사실입니다. 오히려 이 두 가지를 계속 납부할 수 있는지를 심사하는 재정능력 평가를 통과해야 대출이 진행됩니다.

애리조나는 65세 이상 인구 비중이 19.7%로 전국 평균 18%보다 높은 은퇴 이주 선호 지역입니다. 그만큼 피닉스 지역에서도 리버스 모기지에 대한 문의가 꾸준한 편이지만, 장점만 보고 결정할 사안은 아닙니다.

장점을 먼저 짚어보면, 매달 상환 부담 없이 생활비나 의료비로 쓸 현금흐름을 확보할 수 있고, non-recourse 대출 구조여서 나중에 집값이 대출 잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 그 차액을 갚을 필요는 없습니다. 다만 함께 고려해야 할 부분도 분명히 있습니다.

• 오리지네이션 수수료와 모기지보험료(MIP, 초기 약 2%대 및 연 0.5% 수준) 등으로 초기 비용이 일반 모기지보다 높은 편입니다
• 시간이 지날수록 주택 지분이 줄어들어 자녀 등에게 물려줄 자산이 감소할 수 있습니다
• 재산세, 보험료, 유지비를 계속 납부하지 못하면 채무불이행으로 이어져 집을 잃을 위험이 있습니다

실제로 HECM을 신청하려면 미국 주택도시개발부, HUD가 승인한 상담기관과의 의무 상담을 반드시 거쳐야 합니다. 이 과정에서 본인의 재정 상황에 맞는 선택인지, 다른 대안은 없는지 충분히 짚어볼 수 있습니다. 고령층을 노린 리버스 모기지 관련 사기도 실제로 존재하는 만큼, 가족과 함께 여러 차례 상의하고 상담기관의 설명을 꼼꼼히 들어본 뒤 결정해도 늦지 않을 것입니다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 신청 전에는 HUD 승인 상담사와 재정, 법률 전문가의 상담을 함께 받아 보기를 권합니다.