페더럴웨이의 한 고객은 리버스 모기지를 알아보면서도 계속 망설였다. 자녀에게 물려줄 집을 담보로 돈을 빌리는 게 맞는지 확신이 서지 않는다고 하셨다. 그렇다면 리버스 모기지를 받으면 자녀에게 남길 자산이 완전히 사라지는 걸까. 답은 아니다. 다만 시간이 지날수록 남는 지분이 줄어드는 구조이므로, 얼마나 오래 대출을 유지하느냐에 따라 상속 자산의 규모가 달라진다는 점을 정확히 이해할 필요가 있다. 물려줄 자산 규모를 미리 가늠해 보려면 지금부터 하나씩 따져보는 게 순서다.

그렇다면 리버스 모기지가 정확히 어떤 상품인지부터 짚어보자. 62세 이상 주택 소유자가 본인 집의 지분을 담보로 자금을 받는 상품이다. 일반 모기지와 반대로 매달 갚는 게 아니라 대출기관이 소유자에게 일시불, 월 지급금, 신용한도 형태로 자금을 지급한다. 원리금은 집을 팔거나, 소유자가 사망하거나, 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 정산된다. FHA가 보증하는 HECM이 연방정부가 보증하는 유일한 유형으로 가장 널리 쓰인다.

그렇다면 페더럴웨이의 집값은 어느 정도일까. 2026년 3월 기준 중위 매매가는 61만 5475달러 수준이다(Houzeo 자료). 전년 대비로는 소폭 올랐다. 이 정도 가치의 집이라면 활용 가능한 지분도 상당하다는 뜻이다. 페더럴웨이가 속한 킹 카운티의 실질 재산세율은 자산가치의 약 0.88퍼센트다(택스레이츠 자료). 리버스 모기지를 받은 뒤에도 이 세금은 계속 소유자가 부담해야 한다. 그렇다면 이 세금은 어떻게 낼 수 있을까. 리버스 모기지로 받은 현금흐름 일부를 세금 납부에 쓰는 방법도 있다.

그럼 자격 요건은 무엇일까.

• 62세 이상
• 해당 주택이 주 거주지일 것
• 기존 모기지가 있다면 대출금으로 상환 가능한 수준일 것
• 세금과 보험료를 계속 낼 수 있는지 확인하는 재정능력 평가 통과

장점은 매달 상환 부담 없이 생활비나 의료비에 쓸 현금흐름을 만들 수 있다는 것이다. non-recourse 구조여서 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아져도 상속인이 차액을 갚을 필요는 없다.

그렇다면 자금은 어떤 방식으로 받을 수 있을까. 매달 일정액을 받는 방법, 정해진 기간 동안만 받는 방법, 필요할 때 한도 안에서 꺼내 쓰는 신용한도, 이 방식들을 조합하는 방법까지 선택할 수 있다. 어느 방식이 자녀에게 남길 자산 계획에 유리한지는 상황마다 다르므로, 신청 전 여러 대출기관의 견적을 받아 조건을 비교해 보는 것이 좋다.

그렇다면 자녀에게 남길 자산 걱정은 어떻게 봐야 할까. 시간이 지날수록 대출잔액은 늘고 지분은 줄어드는 구조이므로, 상속 자산이 줄어드는 것은 사실이다. 여기에 오리지네이션 수수료와 모기지보험료(초기 약 2퍼센트, 이후 연 0.5퍼센트), 클로징비용까지 더하면 초기 비용도 일반 모기지보다 높다. 대출을 유지하는 동안 주택 유지관리 책임도 소유자에게 계속 남는다. 재산세와 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행으로 집을 잃을 위험도 있다는 점을 함께 고려해야 한다.

워싱턴주의 65세 이상 인구 비율은 2024년 기준 17.3퍼센트다(America's Health Rankings 자료). 비슷한 고민을 하는 가구가 늘어나는 만큼, 고령층을 대상으로 한 과장된 권유도 늘고 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 그렇다면 이런 권유를 어떻게 걸러낼 수 있을까. 가장 확실한 방법은 HUD 승인 상담사를 통해 검증하는 것이다. HECM 신청 전에는 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 반드시 거쳐야 하며, 이 자리에서 본인 상황과 자녀에게 남기고 싶은 자산 규모를 함께 점검해 볼 수 있다. 가족과 충분히 상의한 뒤 결정하시기 바랍니다. 급하게 서두를 이유는 어디에도 없습니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 신청 전 전문가 상담을 권합니다.