학생 세입자가 많은 지역에서 렌트하우스를 갖고 있으면 학기 초마다 걸려오는 전화 응대만으로도 벅차다는 이야기를 자주 듣는다. 관리업체에 맡길지 직접 할지 갈림길에서 망설이는 경우가 특히 이 동네에서 많다. 그렇다면 관리업체 수수료는 얼마나 될까. 통상 월세의 8에서 12퍼센트가 위탁 수수료로 나가며, 이 비용은 유리하게 보면 임차인 모집과 클레임 대응을 대신 맡아준다는 점에서 시간을 아껴주지만, 불리하게 보면 순수익률을 그만큼 낮추는 요인이 된다.

그렇다면 올스턴의 렌트 시세는 어느 정도일까. 보스턴패즈(Boston Pads) 기준 2026년 올스턴 평균 렌트는 3062달러로 전년 대비 2.08퍼센트 낮아졌지만, 보스턴 전체 평균 3263달러보다는 여전히 낮은 편이다. 대학가 특성상 원베드룸은 2300달러 안팎에서 형성되고, 다인 셰어 유닛으로 나가는 경우도 많다.

그렇다면 이런 시세에서 투자용 대출은 어떻게 준비해야 할까. 다운페이먼트는 15에서 25퍼센트로 실거주 주택보다 높게 요구되고, 신용점수는 620점 이상이면 대출이 가능하지만 740점을 넘겨야 유리한 금리 구간에 들어간다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정되는 것이 프레디맥과 패니메이 기준의 공통된 부분이다. 렌트 수입은 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄을 근거로 예상 렌트의 75퍼센트까지만 소득으로 인정된다는 점도 유리한 면과 부담스러운 면을 함께 갖고 있다.

그렇다면 재산세는 어느 정도일까. 보스턴 2026회계연도 주거용 재산세율은 1000달러당 12.40달러로 나온다. 매사추세츠주 전체 실효세율 1.11퍼센트보다 다소 높은 편이지만, 매사추세츠는 대부분의 도시가 자체 세율을 정하다 보니 351개 시와 타운의 세율이 1000달러당 2.18달러에서 20.50달러까지 큰 폭으로 갈린다. 올스턴을 포함한 보스턴 세율이 어느 위치에 있는지는 이런 맥락에서 이해하는 것이 도움이 된다.

렌트컨트롤은 이 지역에서 특히 민감한 주제다. 매사추세츠는 1994년 주민투표(Question 9)로 렌트컨트롤을 주 전역에서 금지했고, 그 이후로 보스턴을 포함한 어떤 도시도 자체적으로 렌트컨트롤을 도입할 수 없는 상태가 이어지고 있다. 2026년에는 렌트컨트롤을 되살리려는 주민발의가 다시 추진되었지만 종교시설 면제 조항 문제로 6월 매사추세츠주 대법원(SJC)이 투표 안건 상정을 무산시켰고, 발의자들은 2028년 재도전을 준비 중인 것으로 알려졌다. 이런 정치적 흐름은 앞으로도 계속 지켜봐야 할 부분이다.

그렇다면 관리업체 위탁 여부는 어떻게 정하면 좋을까. 학생 세입자 회전율이 높은 지역 특성상 매 학기 임차인 모집과 클레임 대응 부담이 크다면 수수료를 내더라도 위탁하는 편이 현실적인 선택으로 보이고, 반대로 소수 유닛을 오래 유지할 계획이라면 직접 관리로 수수료를 아끼는 방법도 고려해볼 만하다. 여기에 랜드로드 보험료와 매년 자산가치 1퍼센트 수준의 유지보수 적립까지 더하면 실제 순현금흐름을 더 정확히 그려볼 수 있다.

그렇다면 학군은 어떻게 봐야 할까. 올스턴은 대학가 특성이 강해 학군보다는 임대 수요 자체를 먼저 보는 투자자가 많지만, 자녀를 둔 가정이라면 인근 브루클린이나 뉴턴 쪽 학군과 비교해 보는 경우가 흔하다. 그레이트스쿨스 등급은 참고 자료일 뿐이니 매물 주소지의 배정 학교를 계약 전 다시 확인해 보기 바란다. 타주에서 넘어오는 경우라면 매사추세츠 특유의 브로커 피 관행과 높은 초기 이사 비용도 미리 예산에 넣어두는 것이 좋다. 첫 달 렌트, 마지막 달 렌트, 보증금에 브로커 피까지 더해지면 입주 시점에 목돈이 한꺼번에 들어가는 구조라 세입자 자금 사정을 미리 확인해 두는 편이 공실을 줄이는 데도 도움이 된다.

이 글은 투자와 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 회계 전문가의 상담을 받아보기 바란다.