요즘 집을 내놓으려는 분들께 가장 많이 받는 질문이 있습니다. 미주리는 이제 집 팔아도 양도세가 없다던데 정말이냐는 겁니다.

결론부터 말씀드리면 절반은 맞고 절반은 확인이 필요합니다. 주 소득세에서 빠지는 것은 사실이지만, 연방세는 그대로 남아 있습니다.

미주리 주지사는 2025년 7월 10일 HB 594에 서명했습니다. 이 법으로 개인 납세자는 연방 소득에 잡힌 자본이득을 100% 빼고 미주리 조정총소득을 계산하게 됐습니다.

적용 시점은 2025년 1월 1일 이후 시작되는 과세연도입니다. 그러니 작년에 집을 판 분이라면 올해 초 제출한 2025년분 주 세금보고에서 이미 이 공제를 받으셨어야 합니다.

미주리 국세청(DOR)은 단기와 장기 이득 모두, 그리고 주식과 부동산, 암호화폐까지 대상이라고 설명합니다. 집이든 렌트 주는 투자용 주택이든 개인 명의라면 같은 원칙이 적용된다는 뜻입니다.

다만 빠지는 것도 있습니다. IRA나 401(k) 같은 은퇴계좌 인출금은 이 공제 대상이 아닙니다.

법인은 아직 해당되지 않습니다. 개인 최고세율이 4.5% 이하로 내려가야 법인 공제가 작동하는 구조인데, 2025년 최고세율은 4.7%였습니다.

그럼 연방세는 어떻게 될까요. 여기서부터가 실제 계산의 핵심입니다.

본인이 2년 이상 소유하고 거주한 주택이라면 연방 세법 121조에 따라 이익 중 25만 달러, 부부 공동보고는 50만 달러까지 과세하지 않습니다. 이 금액은 1997년에 정해진 뒤 한 번도 오르지 않았습니다.

이 한도를 없애거나 두 배로 올리자는 법안이 의회에 올라와 있기는 합니다. 하지만 아직 통과된 것은 없으니 기대만으로 매도 시점을 잡으시면 곤란합니다.

계산 순서는 이렇게 잡으시면 됩니다. 먼저 판매가에서 중개수수료와 클로징 비용을 뺍니다. 그다음 처음 산 가격에 그동안 들인 리모델링 같은 자본 개량비를 더해 취득원가를 구합니다.

둘의 차이가 양도차익입니다. 여기서 121조 공제를 빼고 남는 금액이 있으면 그 부분만 연방 장기 양도세율 0%, 15%, 20% 중 하나로 과세됩니다.

소득이 높은 분은 3.8%의 순투자소득세가 따로 붙을 수 있습니다. 미주리에서 주세가 사라졌다고 해서 이 부분까지 없어지는 것은 아닙니다.

실거주 1주택자라면 사실 이번 변화의 체감은 크지 않을 수 있습니다. 이익이 공제 한도 안이면 원래도 낼 세금이 거의 없었기 때문입니다.

오히려 혜택이 큰 쪽은 오래 보유한 렌트 주택이나 한도를 넘는 이익을 낸 분들입니다. 예전 같으면 연방세에 주세까지 얹혔던 부분에서 주세만큼은 덜게 된 셈입니다.

렌트 주택은 한 가지 더 보셔야 합니다. 그동안 받은 감가상각만큼은 연방에서 최고 25% 세율로 다시 거둬들이는데, 이 부분이 주 공제에서 어떻게 처리되는지는 반드시 세무사와 함께 확인하시길 권합니다.

캔자스시티에 사시는 분들이 따로 궁금해하시는 것이 1% 시 소득세(E-tax)입니다. 시 설명에 따르면 이 세금은 급여나 커미션처럼 일해서 번 소득에 매기는 세금입니다.

시의 개인 신고서 안내문에도 이자, 배당, 자본이득은 과세 대상이 아닌 항목으로 분류돼 있습니다. 다만 사업으로 부동산을 사고파는 경우는 사정이 다를 수 있으니 시 세무과(816-513-1120)에 확인해 보시는 편이 안전합니다.

이번에는 강 건너 캔자스 쪽과 나란히 놓고 보겠습니다. 캔자스는 자본이득을 따로 구분하지 않고 일반 소득과 똑같은 세율 구간으로 과세합니다.

같은 메트로 안에서 비슷한 집을 팔아도, 공제 한도를 넘는 이익이 있다면 주 경계 어느 쪽에 집이 있느냐에 따라 주세 부담이 달라진다는 이야기입니다. 이 점은 미주리 쪽이 분명히 유리합니다.

그렇다고 미주리 쪽이 모든 면에서 앞선다고 단정할 수는 없습니다. 재산세, 학군, 집값 흐름은 동네마다 다르고, 세금은 그중 한 가지 요소일 뿐입니다.

타주에서 이사 오시는 분들이 이 소식만 보고 미주리 쪽 투자용 집을 서두르시는 경우도 봤습니다. 사는 시점이 아니라 파는 시점의 법이 적용된다는 점, 그리고 법은 또 바뀔 수 있다는 점을 같이 기억하셔야 합니다.

매도를 앞둔 분이라면 서류부터 챙기시길 권합니다. 구입 당시 클로징 서류, 지붕이나 주방 공사 영수증, 렌트 주택이라면 연도별 감가상각 기록이 필요합니다.

이 서류가 없으면 취득원가를 낮게 잡을 수밖에 없고, 그만큼 연방 양도차익이 커집니다. 주세가 없어졌다고 기록 관리를 소홀히 하면 연방에서 손해를 보게 됩니다.

제가 오래 이 일을 지켜보며 느낀 점은 세법 변화가 시장을 바꾸는 속도가 생각보다 느리다는 것입니다. 이번 공제도 당장 집값을 움직이기보다는, 오래 묵힌 투자용 주택을 정리하려던 분들의 결정을 조금 앞당기는 정도로 봅니다.

개인 상황에 따라 계산 결과는 크게 달라질 수 있으니, 실제 매도 전에는 세무사나 회계사와 꼭 숫자를 맞춰 보시기 바랍니다. 특히 공동명의, 상속받은 집, 법인 명의 주택은 따로 검토가 필요합니다.

정리하자면 미주리 주세 0원은 사실이고, 연방세는 그대로입니다. 저라면 매도 전에 연방 계산부터 먼저 해 보고, 그다음에 주세 절약분을 덤으로 생각하겠습니다.