캔자스시티 다운타운에서 콘도 오퍼를 넣은 바이어의 대출이 예상보다 오래 걸린 사례가 있었다. 클로징까지 문제없이 진행될 줄 알았던 거래였다. 가격도 위치도 좋은 유리한 조건의 매물이었지만, 건물의 리저브펀드 적립 수준을 대출기관이 추가로 검토하면서 승인이 지연됐다. 매물 자체는 나무랄 데 없었지만, 건물의 재무 서류가 준비되지 않아 클로징이 미뤄진 셈이다. 콘도 대출은 개인의 신용만으로 결정되지 않는다는 점을 다시 한 번 보여준 사례다.

캔자스시티 다운타운, 크로스로즈나 리버마켓, 파워앤라이트 권역의 콘도 관리비는 대체로 월 300달러에서 700달러 선으로 형성된다. 잭슨 카운티 전체 중위값은 342달러 수준으로 조사되고, 미주리 주 전체 평균은 월 284달러 정도다(hoacosts.com 등 집계 기준). 다운타운 로프트형 콘도는 엘리베이터와 건물 보험 비용이 커서 교외 타운홈보다 관리비가 높게 형성되는 편이지만, 대신 건물 관리 인력이 상주해 있어 유지관리 대응이 빠르다는 점은 유리하게 볼 수 있다. 반면 교외 타운홈은 관리비는 낮지만 개별 세대가 직접 처리해야 하는 유지보수 항목이 상대적으로 많다는 점은 부담이 될 수 있다.

관리비 안에는 건물 외관과 설비 유지보수, 마스터 보험, 조경과 쓰레기 수거, 리저브펀드 적립이 포함되는 것이 일반적이다. 다만 미주리 콘도법은 재판매 시 리저브 잔액과 적립 계획을 공개하도록 요구할 뿐, 최소 적립 비율이나 리저브 스터디 자체를 의무화하지는 않는다. 이 점은 구매자에게 불리하게 작용할 수 있다. 법적 강제가 없다 보니 건물마다 리저브 관리 수준의 편차가 크게 벌어질 수 있기 때문이다.

반대로 유리한 면도 있다. 협회 정관이 스스로 리저브 적립 의무를 규정해 두는 건물도 적지 않다. 이런 건물은 법적 강제가 없어도 자체 규정으로 재무 건전성을 유지하는 편이다. 그러니 리저브 상태를 판단할 때는 주법보다 해당 건물의 정관과 최근 재무제표를 직접 확인하는 편이 정확하다. 오래된 창고를 개조한 로프트 건물일수록 이런 정관 확인이 더욱 중요해진다.

캔자스시티는 다운타운 재개발이 꾸준히 이어지면서 창고나 사무 건물을 개조한 로프트형 콘도가 계속 늘어나는 시장이기도 하다. 이런 건물은 개조 공사 자체는 매력적으로 보이지만, 골조 연식이 오래된 만큼 향후 대규모 보수가 필요한 시점이 신축 건물보다 빨리 올 수 있다는 점을 염두에 두는 편이 좋다. 캔자스시티에서 콘도를 알아볼 때 확인할 항목은 다음과 같다.

• 최근 재판매 공개서류상 리저브 잔액과 적립 계획
• 정관에 리저브 의무 조항이 있는지 여부
• 연체율과 최근 특별부과금 이력
• 임대 제한과 상업공간 비율

리저브가 부족하거나 연체율이 높으면 non-warrantable condo로 분류되어 대출 조건이 불리해질 수 있다는 점은 유의할 필요가 있다. 이 경우 대출 가능한 은행 수 자체가 줄어들고, 다운페이먼트 비율을 더 높게 요구받는 경우도 있다. 반면 재무 상태가 탄탄한 건물은 대출 승인도 수월하고 향후 특별부과금 위험도 낮은 편이다. 타주에서 캔자스시티로 이주하는 가정이라면 재산세 산정 방식이 이전 거주 주와 다를 수 있다는 점도 함께 계산해 보면 좋겠다.

다운타운 로프트와 교외 타운홈 중 어느 쪽이 맞는지는 결국 생활 방식과 재무 우선순위에 달려 있다. 관리비가 낮은 쪽을 택하면 초기 부담은 줄지만 유지보수를 스스로 챙겨야 할 일이 늘고, 관리비가 높은 쪽을 택하면 매달 부담은 크지만 건물 관리와 리저브 적립을 전문 인력이 맡아 준다는 점에서 서로 다른 안정성을 제공한다고 볼 수 있다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 함께 정관과 재무제표를 처음부터 끝까지 함께 검토해 보기 바란다.