클로스터에서 1베드룸을 구하는 한인 가정들의 문의를 받다 보면 매물 리스트부터 함께 열어보게 된다.

최근 시세를 보면 클로스터의 1베드룸 아파트는 월 2,400달러 안팎에서 시작하는 매물이 다수이고, 그로브필드 아파트먼트처럼 상대적으로 저렴한 곳은 1,795달러 수준에서 나오지만, 트롤리 로프츠 같은 신축 로프트형은 3,345달러까지 올라간다. 데이터상 가격 편차가 상당히 큰 편이라 매물 하나만 보고 시세를 판단하기는 어렵다.

버겐카운티 전체를 놓고 보면 클로스터는 전형적인 저층 단독주택 위주 타운이라 대단지 렌탈 자체가 많지 않다. 그래서 침실 구분 없이 전체 렌트를 평균 내면 3,260달러 정도로 집계되는데, 이는 전국 평균 대비 63퍼센트 이상 높은 수준으로 나타난다. 다만 이 수치는 3베드 이상 단독주택 렌트가 섞여 올라간 결과로 보이며, 순수 1베드룸만 놓고 보면 2,000달러 중후반대가 현실적인 중위값으로 추정된다.

다운타운이라 할 만한 상업지구가 크지 않은 타운 특성상, 지역별 렌트 차이는 학군과 도로 접근성에서 갈린다. 클로스터 애비뉴 인근 상업지구 주변 매물은 편의성 때문에 다소 프리미엄이 붙는 반면, 데마레스트 접경 쪽 조용한 주택가는 상대적으로 합리적인 가격대가 형성되는 경향이 있다. 스튜디오 매물 자체가 희소하고 2베드룸으로 넘어가면 3,500달러를 훌쩍 넘는 경우가 많아, 1베드룸이 실질적으로 가장 접근하기 쉬운 렌트 옵션으로 자리잡고 있다.

최근 1년간의 흐름을 보면 버겐카운티 북부 전반이 그렇듯 클로스터도 완만한 상승 추세를 유지하고 있다. 뉴욕 맨해튼 통근 수요가 조지워싱턴 브리지를 낀 지역으로 계속 유입되면서 재고 부족 현상이 이어지고 있고, 이 때문에 신규 매물이 나오면 빠르게 소진되는 흐름이 관찰된다. 급격한 폭등이라기보다는 매년 3~5퍼센트 수준의 완만한 우상향으로 보는 것이 데이터에 부합한다.

인근 도시와 비교하면 클로스터는 크레스킬이나 리지필드보다는 다소 높고, 데마레스트와는 비슷하거나 약간 낮은 수준을 형성한다. 학군 프리미엄이 강한 노던 밸리 지역 특유의 패턴인데, 클로스터가 다른 노던 밸리 타운 대비 상대적으로 매물 다양성이 넓은 편이라 예산에 맞는 옵션을 찾을 여지가 조금 더 있는 편이다.

한인 밀집도로 보면 클로스터는 한인 마트와 식당이 도로변에 자리잡은 지역이라 생활 편의성이 좋다는 평가를 받는다. 다만 이런 상권 인접 매물은 렌트가 평균보다 높게 형성되는 경향이 있어, 실거주 목적이라면 상권에서 도보 10분 이상 떨어진 주택가 렌탈을 함께 살펴보는 것이 현실적인 접근으로 보인다.

결과적으로 클로스터에서 1베드룸을 구할 때는 최소 2,000달러 후반에서 3,000달러 초반대를 예산으로 잡는 것이 현재 시세에 부합한다. 학군 수요가 강한 타운 특성상 가격 하락을 기대하기보다는, 리스 갱신 시점이나 신축 완공 시점을 노려 매물을 비교하는 전략이 유효할 것으로 판단된다.