콘도 중간가는 약 39만 9950달러, 단독주택 중간가는 약 49만 4880달러에서 55만 달러 사이. 같은 보이시 안에서도 이 두 숫자가 어느 정도 갈리는지 먼저 짚어보면, 콘도가 단독주택보다 10만 달러 이상 낮게 형성돼 있다는 것을 알 수 있다. 이 숫자가 실제로 뜻하는 것은 단순히 콘도가 싸다는 것이 아니라, 초기 진입비용은 낮지만 매달 나가는 HOA 관리비가 그 차액을 얼마나 상쇄하는지를 함께 봐야 한다는 점이다.

다운타운, 메리디안, 이글처럼 보이시 메트로 안에서도 지역에 따라 콘도 가격과 관리비 수준이 꽤 다르게 형성된다. 다운타운은 도보 생활권과 렌트 수요가 강한 대신 매매가와 관리비가 함께 높은 편이고, 메리디안이나 이글 쪽은 상대적으로 진입 문턱이 낮지만 대중교통 접근성은 떨어지는 편이다. 어느 지역을 고르느냐에 따라 렌트 수익률 계산이 크게 달라질 수 있다.

보이시 콘도나 타운하우스의 HOA 관리비는 대체로 월 250달러에서 500달러 사이로 형성돼 있다. 외벽 유지보수와 공용 시설 관리, 경우에 따라 일부 유틸리티까지 포함되는 경우가 많아 단독주택의 자체 유지비와 단순 비교하기는 어렵지만, 같은 예산이라면 콘도 쪽이 매달 고정비 부담이 더 크게 느껴질 수 있다.

타주에서 보이시로 옮겨오는 분이라면 이전 거주지의 세금 체계로 판단하면 놓치는 부분이 있다. 아이다호는 재산세율 자체는 전국 평균보다 낮은 편이지만, 콘도라면 재산세에 HOA 관리비까지 얹어서 총 보유비용을 계산해야 한다. 캘리포니아나 워싱턴 등에서 옮겨오는 경우 체감상 관리비가 낮게 느껴질 수 있지만, 개별 단지마다 편차가 커서 매물별로 직접 확인하는 것이 안전하다.

같은 시 안에서도 어느 쪽인지에 따라 사정이 다르다. 다운타운 인근 콘도는 오래된 건물이 섞여 있어 리저브펀드 적립 상태를 반드시 확인해야 하고, 최근 지어진 콘도 단지는 초기 관리비는 낮지만 아직 리저브펀드가 충분히 쌓이지 않은 경우가 있다. 계약 전 확인할 것은 최근 2~3년 재무제표와 예산안, 리저브 스터디 결과, 예정된 특별부과금 여부, 회의록상의 소송 이력이다.

한인 가정이 많이 찾는 학군 인근일수록 콘도 매물 자체가 귀해 가격 프리미엄이 붙는 경우도 있다. GreatSchools 등급이 높은 초등학교 배정 구역인지 미리 확인하고, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보는 것이 안전하다.

대출 조건도 콘도 쪽이 더 까다로울 수 있다. Fannie Mae, Freddie Mac 기준으로 HOA 체납 세대 비율이 15%를 넘거나 임대 세대 비율이 지나치게 높으면 논워런터블(non-warrantable) 콘도로 분류돼 일반 컨벤셔널 대출보다 금리가 높은 대출만 가능해질 수 있다. 단독주택은 이런 제약이 없다는 점에서, 대출 조건만 놓고 보면 단독주택 쪽이 더 유리한 경우가 많다.

임대 투자 관점에서는 콘도 쪽이 관리 편의성 면에서 유리하다. 외벽이나 지붕 같은 대형 수선은 관리단이 맡아주기 때문에 원거리 투자자에게는 손이 덜 가는 편이다. 다만 재판매 시에는 단독주택보다 매수자 풀이 좁아질 수 있고, 임대 제한 규정을 두는 단지도 있어 매수 전 해당 규정을 직접 확인해 보는 것이 좋다. 최근 몇 년간 재보험 비용 상승으로 콘도 보험료가 전국적으로 오르는 추세도 관리비 인상 요인으로 함께 살펴볼 만하다.

임대 수요 측면에서는 보이시로 유입되는 인구가 꾸준해 렌트 회전이 비교적 안정적인 편으로 알려져 있지만, 신규 공급 물량이 늘어나는 시기에는 렌트 상승폭이 둔화될 수 있다는 점도 함께 감안할 만하다. 학군을 함께 보는 가정이라면 GreatSchools 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

보이시에서 콘도와 단독주택 중 어느 쪽을 택할지는 예산과 관리 여력에 따라 달라질 수 있는 문제입니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 지역 부동산 전문가와 상담해 보기 바랍니다.