집을 보러 다니기 전에 먼저 거쳐야 할 절차가 프리퀄리피케이션(Prequalification)과 사전승인(Pre-approval)이다. 순서대로 보면 크게 세 가지다. 첫째는 소득과 부채, 신용점수를 대출 기관에 알려주고 대략적인 대출 가능 액수를 안내받는 프리퀄리피케이션이고, 둘째는 서류를 제출해 실제로 얼마까지 빌릴 수 있는지 확정받는 사전승인이며, 셋째는 이 승인서를 들고 오퍼를 넣는 단계다. 이 순서를 건너뛰고 집부터 보러 다니면 마음에 드는 집을 만나도 오퍼 경쟁에서 밀리기 쉽다.

어빙에서 처음 집을 사려는 분이라면 가격대부터 확인해 볼 필요가 있다. 레드핀 집계로 지난 5월까지 3개월 기준 중위 판매가는 38만3000달러였고, 전년 대비로는 1.9% 낮아졌다. 댈러스나 플레이노보다는 진입 장벽이 낮으면서도 댈러스 다운타운과 DFW 공항 접근성이 좋아 한인 가정의 관심이 꾸준한 지역이다.

대출 유형을 정할 때 확인할 항목은 이렇다. FHA 대출은 신용점수 580 이상이면 3.5% 다운페이먼트로 가능하고, 500에서 579 사이면 10%가 필요하다. 일반 대출은 첫 주택구매자거나 지역 중위소득 80% 이하라면 3%부터 시작할 수 있지만, 보통은 5% 선을 많이 준비한다. 다운페이먼트가 20%를 넘기면 PMI라는 모기지보험료가 없어진다는 점도 함께 기억해 두면 좋겠다.

신용점수 다음으로 챙겨야 할 항목은 DTI, 즉 부채 대비 소득 비율이다. 매달 갚아야 할 빚과 새로 생길 모기지 원리금을 합친 금액이 소득에서 차지하는 비중인데, 이 비율이 낮을수록 사전승인 한도가 넉넉해진다. 카드빚이나 자동차 할부가 있다면 미리 정리해 두는 편이 승인 과정에서 유리하다.

텍사스는 소득세가 없는 대신 재산세율이 높은 편이라는 점도 확인 목록에 넣어야 한다. 실효세율은 1.6% 안팎으로, 38만 달러대 주택이면 연간 6000달러가 넘는 재산세를 감안해야 한다. 타주에서 이주해 오는 가정이라면 이 부분을 매달 상환액 계산에서 놓치기 쉬우니 미리 챙겨보기 바란다.

마지막으로 챙길 항목은 첫 주택구매자 지원 프로그램이다. 텍사스 주택금융청의 My First Texas Home 프로그램은 다운페이먼트의 최대 5%를 그랜트 또는 세컨드 리엔 형태로 지원하는데, 신용점수 620 이상과 HUD 승인 홈바이어 교육 이수가 필요하다. 클로징 비용도 대출액의 2에서 5% 수준으로 별도 준비해야 하니 사전승인 단계에서 대출 담당자에게 예상 금액을 미리 물어보는 것이 좋겠다.

한 가지 더 확인해야 할 항목은 오퍼 이후 절차다. 감정평가와 주택검사를 거치면서 금리를 락인해두는 시점도 함께 챙겨야 한다. 감정가가 계약가보다 낮게 나오면 차액을 현금으로 메우거나 재협상해야 할 수 있으니, 이 가능성까지 예산에 여유를 두고 접근하는 편이 좋겠다.

콘도나 타운홈을 고려하는 분이라면 HOA 관리비도 확인 목록에 넣어야 한다. 매물마다 금액 차이가 커서, 월 상환액을 계산할 때 이 비용을 빠뜨리면 실제 생활비 부담이 예상보다 커질 수 있다.

대출 기관마다 제시하는 금리와 수수료 조건이 다르므로, 최소 두세 곳에서 견적을 받아 비교해 보는 것도 확인 목록에 넣어두면 좋겠다.

사전승인부터 클로징까지는 통상 한 달에서 한 달 반 정도가 걸린다는 점도 확인 목록에 넣어두면 좋겠다. 이 기간 동안 서류 준비와 감정평가, 주택검사가 차례로 진행된다.

학군은 GreatSchools 등급을 참고하되 경계가 자주 바뀌므로 구매 전 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 세금과 대출 조건은 카운티별로 다를 수 있다. 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권해 둔다.