포트리 콘도 매물의 중간 평방피트당 가격은 526달러다. 올해 6월 기준 Redfin 자료로, 중간 호가는 38만 8000달러 수준이다. 이 숫자가 의미하는 것은 포트리가 버겐 카운티 안에서도 고층 콘도가 밀집한 지역답게, 건물 연식에 따라 가격 편차가 크게 갈린다는 점이다. 전체 매물 호가 범위는 22만 5000달러에서 189만 달러까지 벌어져 있다.

포트리는 조지 워싱턴 다리 인근 절벽을 따라 고층 콘도와 아파트 단지가 늘어선, 버겐 카운티에서도 손꼽히는 고층 건물 밀집 지역이다. 신축 건물은 최신 단열 유리와 중앙 스마트 냉난방 제어를 갖춰 전기와 냉난방 관리비가 구축 건물보다 낮게 나오는 편이다. 이 점은 유리하지만, 신축 콘도는 커뮤니티 시설이 많은 만큼 HOA 관리비가 구축보다 높게 책정되는 경우가 흔하다는 점은 부담이 될 수 있다.

구축 고층 건물은 반대로 관리비 항목이 단순한 경우가 많고, 이미 자리 잡은 상권과 뉴욕 맨해튼으로 이어지는 교통이 강점이다. 다만 지은 지 오래된 건물일수록 엘리베이터나 배관 같은 공용 시설의 대형 수리 시점이 다가왔을 수 있고, 이런 비용은 HOA를 통해 입주자에게 나눠 부과되는 구조라는 점도 함께 봐야 한다.

매달 관리비를 숫자로 비교해 보면 차이가 분명해진다. 신축 콘도는 HOA 관리비가 700달러 안팎까지 나오는 단지도 있는 반면, 구축 콘도는 400달러대에 그치는 경우가 많다. 이 차이는 유리한 관리비 절감 효과처럼 보이지만, 신축 쪽 관리비에는 수영장과 헬스장, 도어맨 인건비가 포함돼 있어 단순 비교는 조심해야 한다.

모기지 금리 흐름도 함께 봐야 하는 숫자다. Freddie Mac이 발표하는 30년 고정금리를 참고해, 신축 콘도의 높은 매입가에 따른 대출 원금과 구축 콘도의 잠재적 대형 수리 비용을 함께 계산해 보는 편이 안전하다.

NAR와 Angi 자료로 보면 신축은 건축 보증 기간에는 수리 부담이 낮은 쪽이 유리하지만, 보증이 끝난 뒤에는 구축과 큰 차이가 없어진다는 점도 균형 있게 봐야 한다.

포트리의 재산세 실효세율은 시장 가치 기준 2.70퍼센트 수준이다. 신축 콘도는 매입가 자체가 높은 데다 재산세도 그 가치를 기준으로 새로 매겨지기 때문에, 낮은 관리비만 보고 총 보유 비용을 판단하면 실제 부담을 놓칠 수 있다.

고층 콘도 특유의 항목도 있다. 신축 건물은 화재 감지와 스프링클러 시스템이 최신 기준을 충족해 화재보험료가 낮게 나오는 경우가 많고, 구축 건물은 건물 전체의 보험 갱신 시점에 관리조합을 통해 보험료 인상분이 관리비에 반영되기도 한다.

포트리처럼 강 건너 맨해튼이 보이는 입지는 신축이든 구축이든 뷰 프리미엄이 붙는 경우가 많아, 같은 층이라도 조망 방향에 따라 가격 차이가 크게 벌어질 수 있다는 점도 함께 참고할 만하다.

포트리는 한인 학원가와 마트가 밀집한 동네라 학군과 생활 인프라를 함께 보는 한인 가정이 많다. 학군 등급은 GreatSchools 등 지표를 참고하되, 경계는 자주 바뀌므로 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

포트리는 렌트와 매매 수요가 함께 몰리는 동네라, 신축 콘도 완공 시점마다 인근 구축 콘도 렌트 시세도 함께 출렁이는 경향이 있다. 신축 입주가 몰리는 시기에는 구축 렌트가 다소 낮아지는 흐름이 나타나기도 하므로, 시점을 두고 여러 매물을 비교해 보는 것이 도움이 된다.

렌트 수익을 보는 투자자라면 신축 콘도의 높은 렌트가 유리하지만, HOA 관리비와 재산세를 뺀 순수익까지 계산해야 실제 그림이 나온다. 시세는 언제든 바뀔 수 있어 무조건 오른다고 보기는 어렵다.

타주에서 포트리로 이주하는 가정이라면 뉴저지의 재산세 수준이 이전 살던 주보다 높을 수 있다는 점을 미리 계산에 넣어야 한다.

투자와 법률 관련 내용은 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 세무 전문가 상담을 권한다.