자녀가 매디슨 근처로 이사한 뒤, 차로 40분 걸리던 친정집을 정리하고 자녀 동네 안으로 옮기기로 한 부부가 있었다. 방 다섯 개짜리 단독주택을 팔고 관리가 덜 필요한 집으로 옮기는 것이 목표였는데, 막상 알아보니 매디슨은 재산세부터 짚어야 할 지역이었다.

• 단독주택 - 방이 많아 여유롭지만 재산세와 난방비가 그대로 규모에 비례해 늘어난다
• 타운하우스 - 공용벽 구조로 난방비 부담이 줄고 HOA가 외부 관리를 대신한다
• 콘도 - 관리 부담이 가장 적지만 매매가 대비 HOA 비중을 함께 봐야 한다

매디슨이 속한 데인 카운티 기준 실제 거래 자료로 본 매디슨 시내 중위 실효 재산세율은 3.62%로, 전국 평균과 비교해도 상당히 높은 편에 속한다. 소득이 낮은 65세 이상 주민은 위스콘신 홈스테드 크레딧을 신청하면 2025년 과세연도 기준 최대 $1,168까지 소득세 환급 형태로 돌려받을 수 있고, 재산세 자체가 부담스러운 경우에는 위스콘신 주택금융공사가 운영하는 재산세 이연 대출 프로그램도 있다. 매디슨 시도 별도로 시니어 재산세 지원 프로그램을 운영하고 있어, 조건에 맞으면 시가 재산세 일부 또는 전액을 대신 납부해 주는 방식으로 부담을 덜어준다. 위스콘신은 주 소득세와 재산세가 모두 있는 구조라 다른 주에서 옮겨온 경우 전체 세금 부담을 다시 계산해 볼 필요가 있는데, 다행히 감면 프로그램의 종류가 다양한 편이라 소득과 나이 요건을 하나씩 맞춰보면 생각보다 부담을 줄일 여지가 있다.

이 부부가 다음으로 따져본 것은 난방비였다. MGE, 즉 매디슨 가스 앤 일렉트릭 기준 평균 전기요금은 kWh당 20.39센트, 월평균 청구액은 $104.39 정도다. 위스콘신 겨울은 길고 추워서 난방용 가스 사용량이 크게 늘어나는데, 단독주택은 방마다 온도를 맞추다 보니 사용량이 많고, 콘도나 타운홈은 상대적으로 좁은 면적과 공용벽 구조 덕분에 난방비가 덜 나오는 경향이 있다. 매디슨은 호수를 낀 도시라 겨울에 습한 냉기가 오래 머무는 편인데, 방 다섯 개짜리 집을 데우려면 난방 시스템 자체를 자주 점검해야 하고, 나이가 있는 보일러라면 교체 시점도 함께 고려해야 한다. 이런 큰 지출은 콘도나 타운홈에서는 대부분 HOA 예산으로 미리 적립되어 있어 갑작스러운 목돈 지출로 이어지지 않는다는 점이 장점이다.

매매가를 보면 데인 카운티 단독주택 중위가는 $514,900, 매디슨 시내 콘도 중위가는 $335,250, 타운하우스는 $319,950이다. 단독주택보다 확실히 저렴한 선택지가 있는 셈이다. 매디슨은 대학가와 호수 인근을 중심으로 콘도 공급이 꾸준히 이어지는 편이라, 관리가 잘 된 신축 콘도 매물도 종종 나오니 가격만 보지 말고 최근 리모델링 여부까지 함께 확인하면 좋다. 대신 HOA 관리비가 붙는데, 매디슨 콘도 중위 HOA는 월 $300, 타운하우스는 월 $346 수준으로 형성되어 있다. 단독주택을 팔면서 남는 목돈을 감안하면 타운하우스로 옮겨도 생활비에 여유가 생기는 계산이었고, 여기에 매달 나가는 재산세와 HOA를 더해도 이전 집보다 총지출이 크게 늘지 않는다는 점이 결정에 힘을 실어주었다. 자녀 동네와 가까운 만큼 학군도 함께 살펴봤는데, 학군 경계는 매년 조정될 수 있으니 매물 주소 기준으로 배정 학교를 다시 확인하는 절차를 거쳤다.

이 부부는 결국 자녀 동네 안의 타운하우스로 옮기기로 결정했다. 단독주택을 팔아 목돈을 마련하고, 매달 나가는 재산세와 HOA를 미리 계산해두니 은퇴 자금 계획을 세우기가 한결 수월해졌다고 한다. 다만 재산세율과 감면 프로그램은 카운티와 소득 기준에 따라 달라지므로, 실제 신청 전 시 재산평가국에 다시 확인해 보기 바란다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약이나 세금 감면 신청 전에는 부동산과 회계 전문가 상담을 권한다.