집을 정리하지 못하고 렌트로 돌리기로 결정한 가정을 최근에 만났습니다. 롱비치에 있는 부모님 소유의 집이었는데, 막상 렌트를 내놓으려니 어디서부터 시작해야 할지 감이 잡히지 않았다고 합니다. 사진 몇 장 찍어 동네 게시판에 올리면 될 줄 알았는데, 일주일이 넘도록 문의 전화 한 통 오지 않았습니다. 광고를 어디에 어떻게 올려야 하는지부터 다시 짚어야 했습니다.

이런 경우 가장 먼저 점검할 부분이 렌트비 책정입니다. 롱비치의 평균 월세는 2026년 8월 기준 1995달러 수준입니다(Zumper 기준). 이 숫자는 도시 전체 평균이므로, 실제로는 집 크기와 침실 개수, 위치, 상태에 맞춰 조정해야 합니다. 너무 높게 부르면 공실만 길어지고, 너무 낮추면 나중에 올리기 어려워집니다. 비슷한 조건의 매물이 얼마에 나와 있는지부터 확인해 보는 것이 순서입니다.

렌트비를 정했다면 다음은 광고입니다. Zillow, Apartments.com, Zumper 같은 대형 플랫폼에 매물을 동시에 올리는 것이 문의를 늘리는 방법입니다. 사진은 자연광이 들어오는 낮 시간에 찍고, 방 개수와 주차 여부, 반려동물 허용 여부처럼 문의를 줄여줄 정보를 미리 적어두는 것이 좋습니다.

문의가 들어오기 시작하면 세입자 스크리닝 단계로 넘어갑니다. 신용점수, 소득 증빙, 이전 렌트 기록 이 세 가지가 기본입니다. 소득은 보통 월세의 세 배 이상을 기준으로 삼는 경우가 많고, 신용조회는 세입자의 동의를 받아 진행합니다. 모든 지원자에게 동일한 기준을 적용하는 것이 중요합니다. 어느 한 지원자에게만 다른 잣대를 대면 나중에 문제가 될 수 있습니다.

계약서 단계에서는 렌트 기간, 월세와 납부일, 보증금 액수, 유지보수 책임 소재, 계약 해지 조건을 빠짐없이 명시해야 합니다. 구두 약속은 나중에 분쟁의 씨앗이 되기 쉽습니다.

• 비슷한 조건 매물의 최근 렌트비 확인하기
• 여러 플랫폼에 사진과 조건을 명시해 광고 올리기
• 신용점수, 소득 증빙, 렌트 기록으로 세입자 스크리닝하기
• 렌트 기간, 월세, 보증금, 수리 책임을 계약서에 명시하기
• 보증금 상한과 반환 기한, 통지 기간 확인하기

캘리포니아는 2024년 7월부터 시행된 AB 12에 따라 보증금 상한이 월세 한 달치로 정해져 있습니다. 소유 주택이 4채 이하인 개인 집주인이라면 두 달치까지 받을 수 있는 예외가 있습니다. 세입자가 퇴거한 뒤에는 21일 안에 보증금을 돌려주거나 공제 내역서를 보내야 합니다(캘리포니아 민법 1950.5조). 월세를 내지 않을 경우에는 3일 전 통지 후 절차를 밟을 수 있고, 특별한 사유 없이 계약을 종료하려면 거주 기간이 1년 미만이면 30일, 1년 이상이면 60일 전에 통지해야 합니다.

세입자 신청서를 받을 때 심사 수수료를 요구하는 경우가 있는데, 캘리포니아는 이 수수료에 상한을 두고 있습니다. 2026년 기준 상한은 65.86달러이며 매년 물가상승률에 맞춰 조정됩니다(민법 1950.6조). 실제 심사 비용이 이보다 적었다면 남은 금액은 신청자에게 돌려줘야 합니다.

렌트비 인상과 계약 종료에는 또 다른 규정이 걸려 있습니다. 건축된 지 15년이 넘은 건물이라면 AB 1482에 따라 연간 렌트비 인상폭이 물가상승률에 5퍼센트를 더한 값, 최대 10퍼센트로 제한됩니다. 세입자가 12개월 이상 거주했다면 정당한 사유 없이는 계약을 종료할 수 없는데, 개인이 소유한 단독주택은 계약서에 정해진 문구로 이 사실을 고지하면 예외로 인정받을 수 있습니다.

집을 세놓는 동안에는 배관, 난방, 방범창 같은 필수 설비를 정상적으로 유지해야 할 의무도 집주인에게 있습니다. 수리 요청이 들어오면 합리적인 기간 안에 대응하는 것이 원칙입니다.

이 모든 절차는 주와 카운티에 따라 세부 조건이 달라질 수 있습니다. 처음 렌트를 놓는다면 계약서를 작성하기 전에 부동산 전문가나 임대법 변호사와 한 번쯤 상담해 보는 것을 권해드립니다. 이 글은 일반 정보 제공 목적이며 법률 자문을 대신하지 않습니다.