보위에서 오래 거주해온 은퇴자 한 분이 상담을 요청했다. 집값은 올랐지만 재산세 고지서도 함께 올라, 고정된 은퇴 소득으로는 매년 버거워지고 있다고 했다. 같은 보위 안에서도 올드타운 쪽과 최근 개발된 구역은 평가액 자체가 달라서, 체감하는 부담도 다르다.

이런 상황에서 리버스모기지가 대안으로 언급되곤 한다. 62세 이상 주택 소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 자금을 받는 상품으로, 대표적인 형태가 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)이다. 매달 갚는 일반 대출과 달리 대출기관에서 일시불, 월지급, 신용한도 중 원하는 방식으로 자금을 받을 수 있다.

여기서 짚어야 할 부분이 있다. 리버스모기지로 받은 자금을 재산세 납부에 써도 되지만, 그 이후로도 재산세와 보험료는 계속 본인이 납부해야 한다는 점은 달라지지 않는다. 오히려 신청 단계에서 재정능력 평가(financial assessment)를 통해 앞으로도 이 비용을 감당할 수 있는지를 심사받는다. 이를 계속 납부하지 못하면 채무불이행으로 이어질 수 있다.

보위의 주택 가격을 보면, Zillow 기준 평균 주택가치는 2026년 4월 30일 기준 52만7321달러로, 지난 1년간 0.2% 내렸다. 그래도 오래 거주한 가구라면 그동안 쌓인 지분 자체는 상당한 경우가 많다. 이 지분 중 활용 가능한 금액은 나이와 금리, 주택 가치에 따라 정해지는 비율로 산정되며, 지분 전액이 나오는 구조는 아니다.

메릴랜드 평균 실효 재산세율은 1.00% 수준이다(중위 주택가치 39만7700달러에 연간 재산세 3989달러, propertytaxrates.org). 카운티별로 차이가 있으니 보위가 속한 프린스조지스카운티의 실제 고지서 기준으로 확인해야 정확하다.

재산세 부담을 줄이는 방법이 리버스모기지만 있는 것은 아니다. 메릴랜드를 포함한 여러 주에는 고령층이나 저소득 은퇴자를 위한 재산세 유예나 감면 프로그램이 있는 경우가 있다. 카운티 세무 담당 부서에 먼저 문의해 이런 제도부터 확인해 보는 것도 방법이다.

초기 비용도 가볍게 볼 수 없다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료, 클로징비용까지 더하면 일반 모기지보다 초기 부담이 크다. 대신 non-recourse 구조라서 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 상속인이 초과분을 갚을 필요는 없다. 다만 지분이 매년 줄어드는 구조인 만큼, 자녀에게 물려줄 자산이 그만큼 줄어든다는 점은 미리 계산해 두어야 한다.

메릴랜드는 65세 이상 인구가 전체의 16% 수준이며, 2023년에서 2024년 사이 3.35% 늘었다(Maryland Matters, 2025년 7월 보도). 보위처럼 오래된 주택가가 형성된 동네일수록 이런 상담은 앞으로 더 늘어날 것으로 보인다.

리버스모기지로 받은 자금을 재산세 납부에만 쓰기보다, 생활비 전반을 함께 고려해 계획을 세우는 편이 낫다. 한 번에 목돈을 받는 방식과 매달 일정액을 받는 방식은 재산세처럼 매년 반복되는 지출에 대응하는 방식이 서로 다르기 때문이다.

• 초기 비용(오리지네이션 수수료, 모기지보험료 등)이 일반 모기지보다 높다
• 재산세와 보험료는 계속 본인이 납부해야 하며 밀리면 채무불이행 위험이 있다
• 지분이 줄어드는 만큼 상속 자산도 함께 줄어들 수 있다
• 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 한다

보위처럼 오래 거주한 가구가 많은 동네일수록, 이웃 중에 이미 리버스모기지를 알아본 사람이 있을 수 있다. 다만 개인마다 주택 가치와 기존 대출 잔액, 나이가 다르므로 이웃의 경험을 그대로 참고하기보다는 본인 상황에 맞는 견적을 직접 받아보는 것이 정확하다. 상담사마다 제시하는 조건도 조금씩 다를 수 있어, 한 곳의 설명만 듣고 결정하기보다 여러 곳을 비교해 보는 편이 낫다.

HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 한다. 재산세 부담을 줄이려는 목적이라면 지방정부의 재산세 완화 프로그램도 함께 알아볼 만하다. 어느 쪽이든 서두르지 말고, 가족과 충분히 상의한 뒤 결정하는 것이 안전하다.