Freddie Mac PMMS가 발표한 2026년 7월 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.6%로, 6.55%에서 6.72% 사이를 오가고 있다. 이 숫자가 실제로 뜻하는 것은 대출금 40만 달러를 30년 고정으로 빌릴 때 원리금만 매달 2,555달러 안팎이 나온다는 계산이다. 금리가 0.5%포인트만 움직여도 월 상환액이 100달러 이상 달라질 수 있는 구간이다.

다우니 주택 가격도 함께 짚어볼 필요가 있다. Zillow 기준 다우니 주택 가치 지수는 80만 1,384달러로 1년 전보다 0.5% 낮아졌다. 최근 시장을 보면 금리가 높은 수준에서 유지되면서 매수 문의가 주춤한 흐름이 나타난다.

대출 구조를 정리하면 FHA 대출은 신용점수 580 이상일 때 3.5% 다운페이먼트로 가능하고 500에서 579 사이면 10%가 필요하다. Conventional 대출은 첫 주택구매자이거나 지역 중위소득 80% 이하라면 3%부터 시작할 수 있고 보통 5% 정도를 넣는다. 다운페이먼트가 20% 미만이면 PMI(모기지 보험료)가 매달 별도로 붙고 20% 이상이면 사라진다.

다운페이먼트 마련이 부담스럽다면 CalHFA MyHome Assistance Program을 검토해볼 만하다. 정부 대출과 함께 쓰면 매매가의 최대 3.5%, Conventional이면 최대 3%까지 무이자로 지원받고 상환은 매도나 재융자 시점까지 미뤄진다.

재산세는 로스앤젤레스 카운티 평균 실효세율 0.69% 안팎으로 알려져 있다. 캘리포니아 전체 평균인 0.71%보다는 약간 낮은 수준이지만 매물별로 차이가 있어 확인이 필요하다.

사전승인은 금리가 자주 바뀌는 시기일수록 먼저 받아두는 편이 유리하다. 잠금(rate lock) 조건을 대출기관과 미리 확인해 두면 계약 과정에서 금리 변동에 따른 부담을 줄일 수 있다. 클로징 비용은 대출금액의 2%에서 5% 사이로 별도 준비가 필요하다.

사전승인 서류로는 최근 소득 증빙, W-2나 세금보고서, 은행 계좌 내역이 기본으로 요구된다. DTI, 즉 소득 대비 부채 비율이 43% 안팎을 넘지 않는 선에서 대출 한도가 정해지는 경우가 많은데, 금리가 높은 시기일수록 같은 소득으로 승인받을 수 있는 대출 한도 자체가 줄어든다는 점도 함께 고려해야 한다.

오퍼를 넣을 때는 매매가의 1%에서 3% 정도를 어니스트 머니로 예치하는 경우가 많다. 계약이 문제없이 진행되면 클로징 시점에 다운페이먼트로 흡수된다. 클로징 비용에는 감정평가, 홈인스펙션, 타이틀보험, 에스크로 수수료 같은 항목이 포함되며, 여러 대출기관의 견적을 비교해보면 수수료 차이를 확인할 수 있다.

보험료도 짚어봐야 한다. 로스앤젤레스 카운티 안에서도 산불이나 침수 위험 구역에 따라 주택보험료 차이가 크게 나타난다. 매물을 정하기 전에 보험 견적을 받아보는 편이 안전하다.

사전자격심사와 사전승인은 구분해서 이해할 필요가 있다. 사전자격심사는 신용조회 없이 대략적인 한도만 알려주는 절차이고, 사전승인은 소득과 신용점수를 실제로 심사해 발급되는 만큼 오퍼를 넣을 때 매도자가 신뢰할 수 있는 근거가 된다. 금리가 자주 바뀌는 시기일수록 사전승인부터 받아두는 편이 유리하며, 승인 유효기간이 지나기 전에 매수를 마무리할 수 있도록 일정도 함께 관리해 두어야 한다.

학군을 고려한다면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소에 배정되는 학교를 다시 확인해 보는 편이 안전하다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 함께 받아보기 바란다.