1,371달러. 최근 Zumper 자료에 나온 휴스턴 전체 중위 렌트비다. 1년 전보다 10.2퍼센트 낮아진 숫자다. 이 숫자가 실제로 뜻하는 것은, 최근 몇 년 새 신축 아파트 공급이 늘면서 세입자를 구하려는 집주인들 사이의 경쟁이 예전보다 치열해졌다는 것이다. 아이가 커서 더 넓은 집으로 옮기며 원래 살던 집을 렌트로 내놓은 경우를 두고, 이 숫자가 실제 렌트비 책정에 어떻게 연결되는지 짚어보겠다.

휴스턴은 같은 시 안에서도 어느 쪽인지에 따라 사정이 다르다. 도심 근처와 외곽 교외 지역의 렌트비 차이가 꽤 크고, 학군이 좋다고 알려진 동네일수록 시세가 평균보다 높게 형성돼 있다. 렌트비를 정할 때는 시 전체 평균만 보지 말고, 내 집과 같은 학군, 비슷한 평수의 매물을 몇 개 찾아 비교해 보는 것이 중요하다. 학군 등급은 GreatSchools 같은 사이트에서 확인할 수 있지만, 배정 학교는 자주 바뀌기 때문에 정확한 주소로 다시 한번 확인해 보는 것이 안전하다.

10.2퍼센트라는 하락 폭도 다시 보면, 시 전체가 똑같이 떨어졌다는 뜻은 아니다. 신축 공급이 몰린 지역은 하락 폭이 크고, 기존 주택가는 상대적으로 덜 흔들리는 편이다. 재산세와 보험료 같은 고정비용을 감안한 뒤에도 렌트 수익이 남는지 계산해 보는 것이 렌트비 책정의 마지막 확인 단계다.

렌트비가 정해지면 매물을 올려 세입자를 구한다. 온라인 렌트 플랫폼에 사진과 조건, 입주 가능일을 정확히 적는 것이 기본이고, 낮 시간에 자연광이 들 때 찍은 사진이 반응이 좋다. 신청서와 함께 재직증명서나 급여명세서를 요청해 두면 소득 확인 절차가 한결 빨라진다.

문의가 들어오면 스크리닝을 진행한다. 신용점수, 소득 증빙(렌트비의 세 배 이상), 이전 렌트 히스토리 확인이 기본이다. 여러 명이 지원했을 때는 어떤 기준으로 선택했는지 기록을 남겨 두는 것이 나중에 도움이 된다.

계약서에는 렌트비와 납부일, 연체 처리, 보증금 조건, 수리 책임, 계약 기간이 들어가야 한다. 연체료 상한과 반려동물 관련 조건도 함께 정리해 두면 나중에 다툼을 줄일 수 있다. 텍사스는 보증금 액수에 상한이 없지만, 세입자가 이사를 나가고 새 주소를 알려준 날로부터 30일 안에 전액 반환이나 공제 내역을 담은 서면 통지를 보내야 한다. 기한을 넘기면 공제 권리를 잃고, 부당 보유로 판단되면 최대 3배 배상과 변호사 비용까지 물어야 한다.

렌트비가 밀렸을 때는 계약서에 별도 기간이 없다면 최소 3일간의 서면 퇴거 통지를 먼저 보내야 하고, 그 기간이 지나야 법원에 강제퇴거 소송을 제기할 수 있다. 자물쇠를 바꾸거나 짐을 임의로 빼내는 방식은 오히려 집주인에게 불리하게 작용할 수 있다.

입주하는 날에는 집 상태를 사진과 함께 기록하는 무브인 체크리스트를 세입자와 함께 작성해 두는 것이 좋다. 벽지 상태, 바닥 흠집, 가전제품 작동 여부까지 남겨 두면 나중에 보증금을 정산할 때 원래 상태와 비교할 기준이 되어 다툼을 줄일 수 있다.

렌트비 수납은 계좌이체나 온라인 렌트 결제 서비스를 활용하면 납부 기록이 자동으로 남는다. 수리 요청은 어떤 방식으로 받을지, 응급 상황에는 어떻게 연락할지도 계약 초반에 세입자와 합의해 두면 이후 소통이 한결 수월해진다.

계약이 월 단위(month-to-month)로 넘어갔다면, 텍사스는 렌트비를 올리기 최소 한 달 전에 세입자에게 알리도록 정하고 있다. 이 시점에 계약을 계속 이어갈지, 새로 세입자를 구할지도 함께 정리해 두는 것이 좋다.

결국 숫자 하나만 보고 렌트비를 정하기보다는, 그 숫자가 내가 가진 집이 있는 동네에서 어떻게 적용되는지를 따져보는 것이 중요하다. 세부 규정은 카운티나 계약 내용에 따라 달라질 수 있으니, 실제 계약 전에는 전문가와 한 번 확인해 보기 바란다.