팜스프링스에서 겨울 동안만 쓰던 세컨하우스를 정식으로 렌트 놓기로 한 경우가 있다. 세입자를 구하는 일보다 계약서를 어떻게 써야 하는지가 더 큰 고민이었다고 한다. 인터넷에서 양식을 내려받아도 어느 부분을 채워야 할지 확신이 서지 않았다고 했다.

계약서 이야기에 앞서 렌트비부터 짚어보면, 팜스프링스의 평균 월세는 2099달러 수준이다(RentCafe 기준, 전년 대비 2.54퍼센트 하락). 1베드룸은 1919달러, 2베드룸은 2353달러 선이다. 관광 성수기와 비수기에 따라 수요가 갈리는 지역이라, 비슷한 매물의 최근 시세를 확인하고 정하는 것이 안전하다.

렌트비를 정한 뒤에는 광고를 낸다. 최근 시장을 보면 Zillow, Apartments.com, Zumper 같은 플랫폼에 동시에 올리는 방식이 여전히 효과적이다. 사진과 함께 침실 수, 주차, 반려동물 허용 여부를 명시해 두면 문의의 질이 달라진다.

세입자를 고를 때는 신용점수, 소득 증빙, 이전 렌트 기록을 확인한다. 소득 기준은 월세의 세 배 이상으로 잡는 경우가 흔하다. 모든 지원자에게 동일한 절차를 적용하는 것이 원칙이다.

리스 계약서에는 렌트 기간, 월세와 납부일, 보증금 액수, 수리 책임 소재, 계약 해지 조건이 반드시 포함되어야 한다. 구두로만 오간 합의는 분쟁이 생겼을 때 근거가 되지 못한다.

• 성수기와 비수기 감안해 최근 시세 확인하기
• 여러 플랫폼에 사진과 조건 명시해 광고 올리기
• 신용점수, 소득, 렌트 기록으로 세입자 확인하기
• 렌트 기간, 월세, 보증금, 해지 조건 계약서에 명시하기
• 보증금 상한과 반환 기한 확인하기

캘리포니아는 2024년 7월부터 AB 12에 따라 보증금 상한을 월세 한 달치로 제한하고 있다. 임대 주택이 4채 이하인 개인 집주인은 두 달치까지 받을 수 있는 예외가 있다. 퇴거 후 21일 안에 보증금을 돌려주거나 공제 내역서를 보내야 한다(민법 1950.5조). 월세 미납 시에는 3일 통지 후 절차를 밟을 수 있고, 사유 없는 계약 해지는 거주 기간 1년 미만이면 30일, 1년 이상이면 60일 전 통지가 필요하다.

신청서를 받을 때 심사 수수료를 청구할 수 있지만 상한이 정해져 있다. 2026년 기준 65.86달러이며, 실제 든 비용보다 많이 받았다면 차액을 돌려줘야 한다(민법 1950.6조).

렌트비 인상에도 제한이 걸린다. 건물이 15년 이상 되었다면 AB 1482에 따라 연간 인상률이 물가상승률에 5퍼센트를 더한 값, 최대 10퍼센트로 묶인다. 1년 이상 거주한 세입자는 정당한 사유 없이 내보낼 수 없다. 개인 소유 단독주택은 계약서에 고지 문구를 넣으면 예외로 인정된다. 겨울 한철 쓰던 집을 정식 렌트로 돌릴 때는 이 고지 문구를 계약서 작성 단계에서 빠뜨리지 않는 것이 중요하다.

집주인에게는 배관, 냉난방, 방범 설비를 정상 작동 상태로 유지할 의무도 있다. 수리 요청은 합리적인 시일 안에 처리하는 것이 원칙이다.

세입자가 들어오는 날 집 상태를 사진으로 남겨두는 것도 잊지 말아야 합니다. 벽, 바닥, 가전 상태를 미리 기록해 두면 나중에 보증금을 정산할 때 원래 흠집과 새로 생긴 손상을 구분하기 쉬워집니다. 세입자와 함께 확인하고 서명을 받아두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

계약 기간을 1년 고정으로 할지, 월 단위로 할지도 정해야 한다. 1년 고정 계약은 공실 걱정 없이 안정적이고, 월 단위 계약은 유연한 대신 공실 위험이 있다. 겨울 한철만 쓰던 집이라면 1년 고정 계약으로 전환해 안정적으로 운영하는 방법을 고려해볼 만하다.

세부 조건은 카운티마다 다를 수 있다. 계약서를 작성하기 전에 부동산 전문가나 임대법 변호사와 상담해 보는 것이 안전하다. 이 글은 일반 정보 제공 목적이며 법률 자문을 대신하지 않는다.