샌디에고에서 방 3개짜리 집을 렌트하면 월 3800달러 안팎을 낸다는 이야기를 요즘 자주 듣는다. 같은 집을 사서 30년 고정 모기지로 갚아 나갈 때의 월 납입액과 나란히 놓아 보면, 다운페이먼트를 얼마로 잡느냐에 따라 그 격차가 크게 달라진다는 것이 먼저 눈에 들어온다.

샌디에고 카운티의 중위 주택가치는 Zillow 자료 기준 2026년 5월 말 100만7800달러다. 이 숫자를 기준으로 다운페이먼트 시나리오를 짚어보면, 3.5%는 3만5273달러, 5%는 5만390달러, 10%는 10만780달러, 20%는 20만1560달러가 필요하다.

3.5%나 5%로 시작하는 쪽은 초기 현금 부담이 가장 가볍다는 점에서 매력적이다. 신용점수 580 이상이면 FHA 대출로 3.5% 다운이 가능하고, 컨벤셔널 대출도 첫 주택구매자나 지역 중위소득 80% 이하 조건에 해당하면 3%부터 시작할 수 있다. 다만 20% 미만을 넣으면 PMI, 즉 모기지 보험료가 매달 따로 붙는다는 점은 계산에 넣어 둘 필요가 있다.

20%인 20만1560달러를 채우면 PMI 없이 원금과 이자만 갚아 나가게 되어 월 납입액이 낮아진다. 다만 이 금액을 현금으로 마련하는 데 걸리는 시간과, 그 사이 오르내리는 집값 변동을 함께 저울질해야 한다. 렌트로 몇 년을 더 보내며 목돈을 모을지, 낮은 다운페이먼트로 지금 진입할지는 결국 두 변수의 균형점을 어디에 두느냐의 문제로 보인다.

다운페이먼트 규모 못지않게 중요한 것이 승인률이다. 신용점수 구간별로 30년 고정금리가 갈리는데, themortgagereports.com 집계로는 780점 이상이 6.59%, 760점대가 6.66%, 740점대가 6.75%, 700점대가 6.91%다. 전체 평균은 Freddie Mac PMMS 기준 6.6% 안팎이다. 점수 40점 차이가 금리 차이로 이어지고, 그것이 곧 매달 갚는 금액과 승인 가능성 모두에 영향을 준다.

DTI, 즉 총부채상환비율도 함께 관리해야 할 항목이다. Consumer Financial Protection Bureau 기준으로 백엔드 DTI는 43% 이하가 권장되고, 주거비만 따지는 프론트엔드 DTI는 28% 이하가 이상적이다. 신용카드나 자동차 대출 잔액을 미리 줄여 두고, 클로징 직전에는 새 대출을 열거나 직장을 옮기는 일을 피하는 것이 승인률을 지키는 기본이다.

캘리포니아에는 CalHFA MyHome Assistance Program이라는 다운페이먼트 지원 제도도 있다. 첫 주택구매자를 대상으로 구입가의 3.5%까지 다운페이먼트나 클로징 비용에 쓸 수 있도록 후순위 대출 형태로 지원하며, 신용점수 660에서 680 이상과 소득 기준, 홈바이어 교육 이수가 조건이다. 매도나 재융자 시점에 정산되는 구조라 매달 갚는 빚으로 잡히지 않아 DTI에 부담을 주지 않는다는 점이 승인률 측면에서 눈여겨볼 부분이다.

사전승인을 미리 받아두면 실제 매물을 볼 때 예산 범위가 명확해지고, 오퍼를 넣을 때도 판매자에게 신뢰를 준다. 소득 증빙은 W2나 최근 급여명세서로 안정적으로 준비해 두고, 클로징 비용까지 감안한 예비자금을 따로 남겨 두는 것이 좋다.

한국에서 막 건너와 처음 정착하는 가정이라면 크레딧 히스토리가 짧아 승인 문턱이 다르게 느껴질 수 있는데, 이런 경우 소득 증빙을 더 두텁게 준비하는 쪽으로 접근하면 도움이 된다. 타주에서 오는 가정은 재산세 계산 방식이 이전 주와 다를 수 있다는 점도 참고할 만하다.

승인 심사 과정에서는 최근 몇 달간의 은행 명세서도 자세히 들여다본다. 갑자기 큰 금액이 입금되면 출처를 소명해야 하는 경우가 많고, 가족에게 다운페이먼트 일부를 지원받는다면 증여라는 사실을 밝히는 서류를 미리 준비해 두는 것이 좋다. 라호이아나 델마처럼 한인 가정이 선호하는 학군 지역은 경쟁이 치열해 사전승인서 없이는 오퍼조차 검토받기 어려운 경우가 많다.

오퍼가 수락된 뒤 금리를 락 거는 시점도 챙겨야 할 부분이다. 클로징까지 남은 기간을 넉넉히 잡아 락 기간을 정해 두면, 그 사이 시장 금리가 오르내리더라도 처음 계산한 월 납입액을 지킬 수 있다.

이 내용은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약과 대출 조건은 주·카운티, 개인 신용상태에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 모기지 전문가와 상담해 보기 바란다.