토런스에서 30년 넘게 산 고객 한 분과 최근 상담을 했습니다. 자녀들은 모두 독립했고 지금 집은 너무 넓게 느껴진다고 했습니다. 작은 집으로 옮길지, 지금 집에 머물며 리버스모기지를 활용할지를 두고 고민하는 상황이었습니다.

두 선택지는 각각 유리한 점과 부담되는 점이 있습니다. 작은 집으로 옮기면 관리 부담이 줄고 지분을 현금화해 여유 자금을 만들 수 있지만, 익숙한 동네를 떠나야 하고 매도와 매수 과정에서 수수료와 세금이 발생합니다. 반면 지금 집에 머물면서 리버스모기지를 쓰면 익숙한 생활을 유지할 수 있지만, 활용 가능한 자금은 대출 한도 안으로 제한됩니다.

리버스모기지는 62세 이상 주택 소유자가 본인 명의 주택의 지분을 담보로, 매달 갚는 대신 대출기관으로부터 일시불이나 월지급금, 신용한도 형태로 자금을 받는 상품입니다. 대출 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환됩니다. 연방주택청이 보증하는 HECM이 대표적인 상품입니다.

최근 시장을 보면 토런스의 주택가치는 이 계산을 해볼 만한 수준을 유지하고 있습니다. Zillow 기준으로 토런스의 평균 주택가치는 1,116,811달러이며, 전년 대비 1.7퍼센트 하락했습니다. 30년 넘게 거주한 소유자라면 매입 당시보다 훨씬 큰 지분을 갖고 있을 가능성이 큽니다.

비용 면에서 보면, 리버스모기지는 오리지네이션 수수료와 모기지보험료, 초기 약 2퍼센트에 연 0.5퍼센트 수준과 클로징 비용이 발생해 일반 모기지보다 초기 부담이 큽니다. 시간이 지날수록 집에 남는 지분이 줄어들기 때문에, 자녀에게 물려줄 자산이 그만큼 줄어들 수 있다는 점도 이 선택의 단점입니다. 재산세와 보험료는 계속 소유자가 부담해야 하며, 캘리포니아 주 평균 실효 재산세율은 0.71퍼센트 수준이지만 이를 내지 못하면 채무불이행 위험이 생깁니다. 이 점은 다운사이징에는 없는 리버스모기지만의 리스크입니다.

자격 요건도 짚어보면, 최소 62세 이상이어야 하고 해당 주택이 주 거주지여야 하며, 기존 모기지 잔액이 있다면 리버스모기지 대출금으로 상환 가능한 수준이어야 합니다. 재산세와 보험료를 앞으로도 낼 수 있는지 확인하는 재정능력 평가도 통과해야 합니다. 자녀들이 독립한 뒤 넓은 집을 혼자 또는 부부만 쓰는 경우라면, 이 평가를 통과하는 데는 큰 어려움이 없는 편이지만 그렇다고 생략할 수 있는 절차는 아닙니다.

실제 시장 관찰과 사례를 놓고 보면, 토런스에서 리버스모기지를 검토하는 분들 중에는 지금 집을 물려주고 싶어하는 자녀가 따로 없거나, 이미 다른 자산으로 충분히 상속을 계획해둔 경우가 적지 않습니다. 그런 경우라면 지분이 줄어드는 부담이 상대적으로 덜하게 느껴질 수 있습니다. 반대로 이 집을 자녀에게 물려주는 것이 중요한 목표라면, 다운사이징으로 지분을 다른 자산으로 옮겨두는 쪽이 더 맞을 수도 있습니다. 30년 넘게 한 동네에 살아온 경우라면 매입 당시 재산세 기준이 지금까지 이어져온 경우가 많은데, 이 부분도 두 선택지를 비교할 때 함께 짚어볼 만한 지점입니다.

반대로 non-recourse 구조 덕분에 나중에 집값이 대출 잔액보다 낮아지더라도 상속인이 초과분을 갚을 필요가 없다는 점은 유리합니다. 다운사이징은 이런 보장이 없는 대신, 매도 시점에 시세가 좋다면 지분을 온전히 현금화할 수 있다는 장점이 있습니다. 결국 어느 쪽이 맞는지는 각자 상황에 따라 갈립니다.

캘리포니아는 65세 이상 인구 비율이 2024년 기준 16.5퍼센트로, 앞으로 계속 늘어날 전망입니다. 리버스모기지를 고려한다면 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 하고, 다운사이징을 고려한다면 현재 시세와 매도 비용을 함께 점검해봐야 합니다. 가족과 충분히 상의한 뒤 결정하기를 권합니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권합니다.