메이컨에서 방 셋짜리 집을 렌트하면 월 1400달러 안팎을 내는 경우가 많다. 반면 최근 30일 기준 중간 매매가인 23만2000달러짜리 집을 5% 다운으로 사면, 대출 원금 22만400달러에 6.6% 금리를 적용했을 때 원리금만 매달 1410달러 정도가 나온다. 렌트와 매매 사이에서 어느 쪽이 나을지 고민이 될 수밖에 없는 숫자다.

다만 이 숫자에 재산세와 보험료가 더해진다는 점은 놓치기 쉬운 부분이다. 메이컨 중간 주택가격은 1년 전보다 21.5% 오른 상태라, 지금 렌트로 머무는 것과 지금 사서 자산을 쌓아가는 것 사이의 셈법이 예전과는 달라졌다.

첫 주택구매를 준비한다면 계약 전 확인할 것은 크게 세 가지로 정리된다. 첫째는 대출 종류다. 신용점수 580 이상이면 FHA로 3.5% 다운, 500에서 579는 10% 다운이 필요하다. 컨벤셔널은 첫 주택구매자거나 지역 중위소득 80% 이하일 때 3%부터 가능하고 통상 5%를 낸다. 다운이 20% 미만이면 PMI가 붙는다는 점도 함께 봐두면 좋다.

둘째는 신용점수와 DTI다. 대출 담당자에게 사전승인을 먼저 받아두면 내가 감당할 수 있는 가격대가 분명해지고, 매물을 보러 다닐 때 헤매는 시간도 줄어든다. 이 절차를 건너뛰고 매물부터 보러 다니는 분들을 오래 지켜봤는데, 결국 예산을 다시 잡는 경우가 많았다.

셋째는 재산세다. 조지아주 평균 실효세율은 0.92% 안팎이나 카운티별로 0.43%에서 1.87%까지 벌어진다. 비브카운티의 실제 세율은 매년 조정되므로 클로징 전 직접 확인해보는 것이 안전하다.

다운페이먼트가 걱정이라면 조지아 드림 홈오너십 프로그램을 알아두면 든든하다. 신용점수 640 이상, 최소 1000달러 자기 부담을 조건으로 최대 1만 달러, 조건에 따라 1만2500달러까지 무이자 세컨드 모기지로 지원받을 수 있고, 집을 팔거나 재융자하기 전까지는 갚지 않아도 된다. 다만 온라인 홈바이어 교육 이수가 먼저라는 점은 미리 일정에 넣어두면 좋다.

여기에 하나 더 확인할 것을 보태자면 클로징 비용이다. 대출 원금의 2%에서 5% 사이가 일반적이니, 22만400달러 대출 기준이면 4400달러에서 1만1000달러 사이가 다운페이먼트와 별도로 필요하다. 매매 계약서에 셀러가 클로징 비용 일부를 부담하는 조건을 넣을 수 있는지 협상해보는 것도 방법이다.

메이컨은 오래된 주택이 많은 지역이라 홈 인스펙션도 꼼꼼히 짚어볼 항목이다. 지붕이나 배관, 전기 배선 상태에 따라 향후 수리 비용이 크게 달라질 수 있으니, 계약 전 검사관을 통해 상태를 확인해두면 나중에 예상치 못한 지출을 줄일 수 있다.

신용점수가 대출 조건을 가르는 것은 메이컨에서도 마찬가지다. 최근 통계로는 신용점수가 680점에서 760점으로만 올라도 30년 대출에서 월 83달러, 총이자로는 2만9000달러 가까이 절감된다는 결과가 나온다. 다운페이먼트 비율을 낮추는 것 못지않게 점수 관리가 실질적인 절약으로 이어진다는 뜻이다.

사전승인을 신청하기 전 대출기관이 요구하는 서류는 대체로 정해져 있다.

• 신분증과 사회보장번호
• 최근 30일치 급여명세서
• 최근 2년치 W-2 또는 세금 신고서
• 2~3개월치 은행 계좌 내역서
• 기존 부채 내역(자동차 할부, 학자금 대출 등)

금리 형태를 고정으로 할지 변동으로 할지도 정해야 한다. 5/1 ARM은 처음 5년은 고정금리를 적용하고 이후 1년마다 금리가 조정되는 구조라, 초기 몇 년만 머물 계획이라면 고려해볼 만하지만 장기 거주가 목표라면 30년 고정이 안정적이다.

학군을 살피는 가정이라면 그레이트스쿨스나 니치 등급을 참고하되, 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 대출 담당자와 부동산 전문가 상담을 함께 받아보길 권한다.