패서디나 주택가치는 최근 1년 사이 0.4% 내린 121만 3522달러 선에서 형성되어 있다(Zillow 기준, 2026년 6월 30일). 큰 폭의 하락은 아니지만, 오랫동안 오름세만 보이던 지역에서 나타난 조정이라 첫 주택구매자 입장에서는 눈여겨볼 만한 변화다.

이 가격대에서 실제로 집을 사려는 한 가정의 경우를 따라가 보면, 모기지 기초를 어떻게 준비해야 하는지가 더 선명해진다. 예산 120만 달러로 시작한 상황을 가정해 보자. 먼저 확인할 것은 대출 종류다. FHA 대출은 신용점수 580 이상이면 3.5%, 500~579 구간이면 10% 다운페이먼트로 시작할 수 있다(FHA.com 기준). 패서디나처럼 가격대가 높은 지역에서는 FHA 대출 한도 자체가 걸림돌이 될 수 있어, 일반 대출 쪽을 함께 알아보는 경우가 많다. 일반 대출은 첫 주택구매자이거나 지역 중위소득 80% 이하면 3%부터 가능하고, 그 외에는 통상 5%가 기준이 된다.

이 가정이 10% 다운페이먼트인 12만 달러를 준비했다고 하면, 대출액은 108만 달러가 된다. 30년 고정 금리 6.6% 안팎(6.55~6.72% 범위, Freddie Mac PMMS 2026년 7월 기준)을 적용하면 원리금만 월 6900달러 선이 나온다. 여기에 재산세와 보험료를 더하면 월 지출은 7800달러 안팎까지 올라간다. 이 숫자를 감당할 수 있는지는 DTI, 즉 부채상환비율로 확인한다. 대출기관은 월 소득 대비 원리금과 기존 부채 상환액의 합을 보는데, 통상 43% 안팎이 상한선이다. 세전 월 소득이 1만 8000달러 안팎은 되어야 여유 있게 넘길 수 있는 수준이다.

이 단계에서 사전승인을 받아 두는 것이 다음 순서다. 소득과 자산, 부채를 서류로 확인받은 사전승인서가 있어야 오퍼 자체가 진지하게 받아들여지고, 실제 감당 가능한 가격대를 벗어나지 않게 된다. 신용점수는 다운페이먼트 요건뿐 아니라 적용 금리에도 영향을 주므로, 오퍼를 넣기 몇 달 전부터 점수를 관리해 두는 편이 유리하다.

클로징 비용도 이 가정이 별도로 준비해야 할 항목이다. 대출액의 2~5% 선에서 형성되고, 에스크로, 타이틀, 감정평가 수수료와 선납 재산세, 보험료가 포함된다. 108만 달러 대출 기준으로는 2만 2000달러에서 5만 4000달러 사이가 될 수 있다. 캘리포니아 재산세는 Prop 13에 따라 과세평가액의 1%가 기본이고, 여기에 지방 부과금이 더해진다. 로스앤젤레스 카운티 실효세율은 0.69% 선으로 집계되지만(propertytaxrates.org 기준), 패서디나 내 특정 학군 채권 여부에 따라 실제 부담은 달라질 수 있다.

이 가정이 오퍼를 넣은 뒤에는 레이트락을 걸어 두는 편이 안전하다. 30~45일 정도 금리를 고정해 두면, 클로징까지 남은 기간 동안 시장금리가 올라도 영향을 받지 않는다. 오퍼에 포함한 성의금은 구매가의 1~3% 선인 1만 2000달러에서 3만 6000달러 사이로 잡았고, 이는 에스크로에 예치되었다가 클로징 시 다운페이먼트에 합산됐다. 검사(inspection)와 감정평가 일정도 이 기간 안에 함께 맞춰야 하므로, 클로징까지 남은 날짜를 여유 있게 잡아 두는 편이 이 가정에게는 도움이 됐다.

다운페이먼트 부담을 줄이고 싶다면 CalHFA의 MyHome Assistance Program을 함께 검토할 만하다. 다만 소득 상한이 있어 패서디나처럼 중위가격이 높은 지역에서는 자격 요건에 해당하는지 먼저 확인해야 한다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 세금과 대출 조건은 카운티와 개별 상황에 따라 달라질 수 있어 실제 계약 전에는 대출 담당자와 전문가 상담을 받아보기 바란다.