사바나에서 집을 사려는 첫 주택구매자가 가장 먼저 부딪히는 벽은 다운페이먼트다. 지난 3월 기준 사바나의 중간 기존주택 매매가는 34만4000달러였다. 5% 다운이면 1만7200달러, 20% 다운이면 6만8800달러까지 벌어진다. 이 격차가 실제로 무엇을 뜻하는지부터 짚어볼 필요가 있다.

다운을 적게 낼수록 초기 부담은 가볍지만, 20% 미만이면 PMI가 붙어 매달 나가는 돈이 늘어난다. 반대로 20% 이상을 채우면 PMI는 면제되지만 목돈을 미리 마련해야 하는 부담이 있다. 이 점은 유리하지만 저 점은 부담이 될 수 있다는 식으로, 상황에 맞게 저울질해야 하는 부분이다.

대출 구조로 보면 FHA는 신용점수 580 이상일 때 3.5% 다운, 500에서 579는 10% 다운이 필요하다. 컨벤셔널은 첫 주택구매자거나 지역 중위소득 80% 이하일 때 3%부터 시작할 수 있고 통상 5%를 많이 낸다.

5% 다운으로 32만6800달러를 대출받는다고 하면, 프레디맥 기준 30년 고정 평균금리 6.6%를 적용했을 때 원리금만 매달 2085달러 안팎이 나온다. 여기에 재산세와 보험료가 별도로 더해진다는 점은 예산을 짤 때 빼놓지 말아야 한다.

조지아주 평균 실효 재산세율은 0.92% 정도이나 카운티마다 0.43%에서 1.87%까지 차이가 크다. 채텀카운티의 실제 세율은 해마다 조정되니 계약 전 직접 확인해보는 편이 안전하다. 타주에서 오는 가정이라면 이전 거주지의 세금 체감과 사바나의 실제 부담이 다를 수 있다는 점도 감안해야 한다.

다운페이먼트 마련이 특히 부담스럽다면 조지아 드림 홈오너십 프로그램이 대안이 될 수 있다. 신용점수 640 이상과 최소 1000달러 자기 부담을 조건으로 최대 1만 달러, 조건에 따라 1만2500달러까지 무이자로 지원되며 집을 팔거나 재융자하기 전까지 상환 의무가 없다. 다만 사전 홈바이어 교육 이수가 필수라는 점은 일정에 넣어둘 부분이다.

사바나는 해안가에 가까운 만큼 홈오너 보험료도 함께 따져봐야 한다. 허리케인이나 홍수 위험 지역에 속하는 매물은 별도의 보험료가 추가로 붙는 경우가 있어, 오퍼를 넣기 전 해당 주소의 보험 견적을 미리 받아보는 것이 나중에 예산이 어긋나는 상황을 막는 방법이다.

클로징 비용도 별도로 챙겨야 한다. 대출 원금의 2%에서 5% 사이가 일반적이니, 32만6800달러 대출 기준이면 6500달러에서 1만6000달러 사이가 다운페이먼트와 별도로 필요하다는 계산이 나온다.

에스크로 절차도 짚어둘 부분이다. 오퍼가 받아들여지면 매수인은 통상 매매가의 1~3%를 에스크로 예치금으로 걸어두고, 이 돈은 클로징 시점에 다운페이먼트나 클로징 비용으로 전환된다. 이 기간 동안 홈 인스펙션을 진행해 지붕, 배관, 전기 배선, 냉난방 상태를 확인하고, 문제가 발견되면 셀러에게 수리나 가격 조정을 요청할 수 있다.

신용점수 역시 금리에 그대로 반영된다. 최근 집계로는 740점대가 30년 고정 평균 6.75%, 700점대는 6.91%로 40점 차이만으로도 금리가 0.15%포인트 넘게 벌어진다. 32만6800달러 대출 기준이면 이 차이가 월 상환액에서 수십 달러, 30년 누적으로는 수천 달러 단위로 쌓인다.

금리 종류를 고정으로 할지 변동으로 할지도 고민할 부분이다. ARM은 초반 몇 년은 낮은 금리로 시작하지만 이후 시장 상황에 따라 오를 수 있어, 사바나에 오래 거주할 계획이라면 30년 고정이 예산 관리에 더 안전하다.

학군을 고려하는 가정이라면 그레이트스쿨스 등급을 참고하되 경계가 자주 바뀌므로 구매 전 배정 학교를 직접 확인해보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 함께 받아보길 권한다.