최근 시장을 보면 부에나파크에서 오래 거주한 은퇴 세대 사이에서 집을 팔지 않고도 지분을 현금으로 활용할 방법이 있는지 묻는 문의가 늘고 있다. 자녀는 독립했고 집은 여유가 있는데, 은퇴 소득만으로는 생활비가 빠듯한 경우가 대표적이다.

이럴 때 검토되는 것이 리버스 모기지, 그중에서도 연방주택청 FHA가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)이다. 62세 이상 주택 소유자가 실거주 중인 집의 지분을 담보로 대출기관에서 자금을 받는 구조로, 일반 모기지처럼 매달 갚는 것이 아니라 일시불, 월지급, 신용한도 방식 중 선택해 받을 수 있다. 대출 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 정산된다.

자격 요건을 정리하면 최소 62세 이상, 신청 주택이 주 거주지일 것, 기존 모기지 잔액이 있다면 리버스 모기지 자금으로 우선 상환할 것이 기본이다. 여기에 더해 대출기관은 재정능력 평가를 통해 앞으로도 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 확인한다. 대안도 함께 검토해볼 만하다. 홈에쿼티라인(HELOC)은 초기비용이 낮지만 매달 상환이 필요하고, 다운사이징은 목돈을 한 번에 마련할 수 있지만 익숙한 동네를 떠나야 한다. 두 방법 중 무엇이 맞는지는 건강 상태와 거주 계획, 자녀에게 남기고 싶은 자산 규모에 따라 달라지는 문제다.

부에나파크의 주택 지분 규모를 가늠하려면 시세부터 확인해야 한다. 질로우 집계로 2026년 6월 기준 부에나파크의 평균 주택가치는 832,876달러다. 다만 같은 시기 매물 기준 중간가는 899,000달러 수준으로 집계된 자료도 있어, 실제 지분 규모는 소유 기간과 매입 시점에 따라 차이가 크다는 점을 함께 봐야 한다.

제가 살펴본 사례 중에는 재산세 부담을 과소평가하고 상담을 시작하는 경우가 많다. 오렌지 카운티의 평균 실효 재산세율은 0.66% 수준으로, 중간가 962,600달러 주택 기준 연간 약 6,330달러가 부과된다. 리버스 모기지를 받아도 재산세와 보험료 납부 의무는 그대로 남고, 이를 계속 감당할 수 있는지 확인하는 재정능력 평가를 통과해야 대출이 진행된다.

캘리포니아주의 65세 이상 인구 비중은 16.5%로, 오렌지 카운티 안에서도 부에나파크처럼 오래된 주택가가 많은 지역은 은퇴 후 자산 활용 상담 수요가 꾸준한 편이다.

장점을 정리하면 매달 상환 부담 없이 현금흐름을 만들 수 있다는 점, non-recourse 대출 구조여서 집값이 대출 잔액보다 낮아져도 FHA 보증으로 상속인이 차액을 갚을 필요가 없다는 점이 꼽힌다. 반대로 아래 항목은 반드시 함께 짚어야 한다.

• 오리지네이션 수수료, 모기지보험료(MIP) 등 초기 비용이 일반 모기지보다 높다
• 시간이 지날수록 주택 지분이 줄어 상속 자산이 감소할 수 있다
• 재산세, 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험이 있다

HECM은 신청 전 HUD가 승인한 상담기관과의 의무 상담을 거쳐야 하는 상품이다. 지분 활용을 문의한 사례들을 보면 이 상담 과정에서 홈에쿼티라인(HELOC)이나 다운사이징 같은 다른 선택지와 비교해 보고 결정하는 경우가 많았다. 고령층을 노린 리버스 모기지 사기도 실제로 존재하는 만큼 신중한 검토가 필요하다.

상담 과정에서는 자금을 어떤 방식으로 받을지도 함께 정리한다. 매달 필요한 생활비라면 월지급, 목돈이 한 번에 필요한 수리비라면 일시불, 필요할 때마다 나눠 쓰고 싶다면 신용한도 방식이 각각 맞을 수 있다. 어느 방식이든 대출 원리금은 시간이 지나며 계속 쌓인다는 점은 동일하므로, 처음부터 필요한 만큼만 받는 것이 지분을 오래 유지하는 방법이다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 HUD 승인 상담사와 회계, 법률 전문가의 상담을 함께 받아 보기 바란다.