하와이 부동산에 관심을 가지다 보면 "와이키키 근처 콘도 하나 사서 Airbnb 돌리면 괜찮지 않을까?" 하는 생각을 합니다.

그런데 실제로 보면 생각보다 훨씬 복잡한 시장이라는 걸 알게 됩니다.

제 지인 중 한 명도 몇 년 전 오아후에 콘도를 구입해 단기 렌트를 운영했는데, 지금은 규제 대응 때문에 더 많은 스트레스를 받고 있습니다.

하와이 부동산은 단순히 관광객이 많다는 이유만으로 접근할 시장이 아니라는 뜻입니다.

우선 가격부터 만만치 않습니다. 2025년 기준 오아후 단독주택 중위가격은 약 111만 달러 수준입니다.

여기에 재산세, HOA 관리비, 보험료까지 더하면 보유 비용 자체가 상당합니다. 특히 보험료는 최근 몇 년 동안 큰 폭으로 오르면서 투자자들의 부담이 더욱 커졌습니다.

많은 사람들이 단기 렌트 수익만 보고 접근하지만 현실은 생각보다 다릅니다.

성수기에는 높은 예약률을 기대할 수 있지만 비수기에는 공실이 크게 늘어날 수 있습니다.

관광객이 몰리는 겨울 시즌과 여름 시즌에는 좋은 수익이 나더라도, 나머지 기간을 어떻게 버틸 것인지가 더 중요합니다.

무엇보다 최근 몇 년간 가장 큰 변수는 규제입니다. 2024년 하와이 주지사가 SB2919 법안에 서명하면서 각 카운티가 단기 렌트를 더욱 강하게 규제할 수 있는 권한을 갖게 됐습니다. 사실상 관광객용 주택이 일반 주민들의 주거 공간을 잠식한다는 여론이 반영된 결과입니다.

오아후의 경우 이미 단기 렌트가 가능한 지역과 불가능한 지역이 명확히 구분되고 있습니다. 리조트 구역이나 허가를 받은 일부 지역을 제외하면 30일 미만 단기 임대는 사실상 불가능하며, 일부 주거지역은 90일 이상 임대 규정이 적용되고 있습니다.

문제는 합법적으로 단기 렌트가 가능한 지역의 매물 가격이 이미 상당한 프리미엄을 반영하고 있다는 점입니다.

투자자들도 그 가치를 알고 있기 때문입니다. 좋은 위치의 콘도는 매입 가격이 높고, 여기에 관리회사 수수료, 청소비, Airbnb 수수료, 유지보수 비용까지 빼고 나면 실제 순수익은 기대보다 낮아지는 경우가 많습니다.

최근에는 규제가 더욱 강화되는 분위기입니다. 2025년에는 기후변화 대응 재원을 마련하기 위해 숙박세와 휴가용 렌트 관련 세금도 인상되었습니다. 관광객이 많은 지역일수록 세금과 규제 부담도 함께 커지고 있는 셈입니다.

개인적으로 하와이 부동산은 "휴양지 로망"으로 접근하면 실망할 가능성이 높다고 생각합니다. 바다 전망 사진만 보고 결정할 시장이 아닙니다. 오히려 장기 임대로 전환이 가능한지, HOA 규정은 어떤지, 향후 규제가 더 강화될 가능성은 없는지부터 검토해야 합니다.

특히 요즘처럼 하와이 각 지역이 주택 공급 확대를 위해 단기 렌트 축소 정책을 검토하는 상황에서는 더욱 그렇습니다. 실제로 일부 지역에서는 수천 개 규모의 단기 렌트 축소 정책까지 추진되고 있습니다.

결국 하와이 부동산 투자의 핵심은 멋진 오션뷰보다 공실률 계산이고, 야자수 풍경보다 중요한 것은 현금흐름입니다.

 "관광객이 많으니까 잘 되겠지"라는 생각보다 "단기 렌트가 막혀도 버틸 수 있는가?"를 먼저 계산해 보는 것이 훨씬 안전한 접근이라고 생각합니다.

데이터가 로망을 이길 때가 많고, 하와이 부동산은 특히 그런 시장에 가깝습니다.