애난데일에서 30년 넘게 한 집에 살아온 은퇴 부부의 사례를 처음부터 따라가 보자. 이 지역은 오랫동안 집값이 꾸준히 올라 지분이 상당히 쌓였는데, 문제는 이 부부가 두 자녀에게 이 집을 온전히 물려주고 싶어 한다는 점이었다. 은퇴 후 생활비는 필요하지만 상속 자산이 줄어드는 것은 원치 않는 상황에서 리버스 모기지를 어떻게 봐야 할지가 관건이었다.

먼저 지역 시세를 확인했다. 애난데일 지역 주택의 중위 가치는 약 76만3천 달러 수준으로 집계된다. 페어팩스 카운티에 속한 북버지니아 지역 특성상 전국 평균보다 집값이 높은 편이라, 그만큼 활용 가능한 지분도 크지만 지켜야 할 자산 규모도 크다는 뜻이다.

리버스 모기지는 62세 이상 주택소유자가 본인 집의 지분을 담보로 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 방식으로 자금을 받는 상품이다. 매달 갚는 대신 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더는 주 거주지로 쓰지 않을 때 원리금이 상환된다. 대표 상품은 연방주택청이 보증하는 HECM이다.

이 부부의 경우를 계속 따라가 보면, 재정능력 평가부터 통과해야 했다. 자격 요건은 최소 62세 이상, 해당 주택이 주 거주지일 것, 재산세와 보험료를 앞으로도 계속 낼 수 있는지 확인하는 절차다. 애난데일은 한인 가정이 많이 거주하는 동네로 꼽히는 만큼, 한국어로 상담을 받을 수 있는 HUD 승인 상담기관을 찾는 것도 도움이 된다. 다만 상담기관이 실제로 HUD 승인을 받았는지는 반드시 직접 확인해야 하며, 승인 여부를 확인하지 않은 채 진행하는 것은 피해야 한다.

장점은 명확했다. 매달 상환 없이 생활비 재원을 마련할 수 있고, non-recourse 구조라 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 차액을 갚을 필요가 없다.

하지만 상속을 걱정하는 이 부부에게 더 중요했던 것은 비용과 지분 감소였다. 오리지네이션 수수료와 모기지보험료, 클로징비용을 더하면 초기 비용이 일반 모기지보다 높고, 시간이 지날수록 대출 잔액이 불어나 자녀에게 남길 지분은 그만큼 줄어든다.

페어팩스 카운티의 2025년 기준 재산세율은 과세평가액 100달러당 1.1225달러, 즉 약 1.12퍼센트 수준이다. 절대적인 세율은 텍사스 일부 지역보다 낮지만 집값 자체가 높아 실제 부담 금액은 결코 작지 않으며, 리버스 모기지를 받은 뒤에도 이 세금과 보험료는 계속 소유자 몫이다. 밀리면 채무불이행으로 이어질 위험이 있다.

이 부부가 추가로 확인한 것은 대출 한도였다. 리버스 모기지로 받을 수 있는 금액은 주택 감정가와 소유자의 나이에 따라 달라지며, 나이가 많을수록 대체로 더 큰 금액을 받을 수 있는 구조다. 다만 정확한 금액은 감정평가와 대출기관 심사를 거쳐야 확정된다.

부부는 상속 계획을 더 꼼꼼히 세우기 위해 세무사와도 별도로 상의했다. 리버스 모기지를 받더라도 남은 지분에 대해서는 여전히 상속 절차가 적용되므로, 유언장이나 신탁 정리와 함께 전체 그림을 맞춰보는 것이 좋다는 조언을 들었다. 상담 과정에서 나온 예상 금액이 최종 확정치와 다를 수 있다는 점도 함께 안내받았다. 감정평가와 금리 조건에 따라 실제 대출 가능 금액이 달라지므로 여러 상담기관의 설명을 비교해보는 것이 좋다.

버지니아주는 65세 이상 인구가 17.8퍼센트로 전국 평균 18퍼센트에 가까운 수준이다. 그만큼 이 부부처럼 상속을 고민하는 은퇴 가정이 주변에도 적지 않을 것이다. HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담이 필수이며, 이 부부도 상담을 거친 뒤 자녀와 함께 상의해 최종 결정을 내리기로 했다. 서두르지 않고 여러 차례에 걸쳐 가족 회의를 가진 끝에 내린 결정이었던 만큼, 비슷한 고민을 하는 다른 가정에도 이런 단계적인 접근을 권하고 싶다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 계약 전 전문가 상담을 권한다.