리틀록에서 오랫동안 상담을 해오다 보면, 리버스 모기지를 고민하는 분들이 가장 먼저 꺼내는 말이 있다. 이걸 받으면 나중에 자녀에게 남겨줄 게 없어지는 거 아니냐는 걱정이다. 최근 상담했던 한 고객도 자녀 세 명에게 골고루 나눠줄 생각으로 집을 지켜왔는데, 정작 본인 생활비가 부족해지자 이 결정을 두고 며칠 밤을 고민했다고 했다.

숫자를 먼저 짚어보면, Zillow 집계 기준 리틀록의 평균 주택가치는 22만 2779달러로 최근 1년 사이 3.4% 상승했다. 이 숫자가 의미하는 것은 오랫동안 대출을 갚아온 가구라면 상당한 지분을 이미 확보하고 있다는 뜻이다. 특히 30년 만기 모기지를 진작 다 갚고 지금은 무담보 상태로 집을 소유한 가구라면, 그 집값 전체가 고스란히 지분으로 잡혀 있는 셈이다. 리버스 모기지는 62세 이상 주택소유자가 이 지분을 담보로, 매달 갚는 대신 대출기관으로부터 일시불이나 월지급, 신용한도 방식으로 자금을 받는 구조다. 상환은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 이루어진다.

여기서 자녀에게 남길 자산에 대한 걱정이 왜 나오는지를 짚어보면, 리버스 모기지를 받아 자금을 인출한 만큼 대출 원리금이 쌓이면서 시간이 지날수록 주택 지분이 줄어들기 때문이다. 이는 실제로 상속인에게 남는 순자산이 감소할 수 있다는 뜻이며, 가볍게 넘길 부분이 아니다. 특히 일시불로 크게 받거나 오래 생존해 이자가 복리로 쌓일수록 지분 감소 폭은 더 커질 수 있다. 다만 non-recourse loan 구조이기 때문에 훗날 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 초과분을 갚을 필요는 없다는 점은 최소한의 안전장치로 볼 수 있다.

세금 부분도 숫자로 짚어보자. 리틀록의 실효 재산세율은 1.13% 수준으로, 아칸소주 전체 중위인 0.81%보다 높은 편이다. 리버스 모기지를 받는다고 재산세 납부 의무가 없어지는 것은 아니며, 오히려 이 세금과 주택보험료를 계속 감당할 수 있는지를 확인하는 재정능력 평가를 통과해야 대출이 승인된다. 자녀에게 남길 자산을 걱정하는 것과 별개로, 당장 이 세금을 계속 낼 수 있는 현금흐름이 확보되는지가 대출 승인의 첫 번째 관문인 셈이다. 이후에도 세금이나 보험료 납부를 이어가지 못하면 채무불이행으로 이어질 수 있다는 점은 꼭 기억해 두어야 한다.

비용 측면에서는 오리지네이션 수수료와 모기지보험료, 클로징 비용까지 더해지면 일반 모기지보다 초기 부담이 큰 편이라는 점도 짚어야 한다. 자녀에게 물려줄 자산을 최대한 지키고 싶다면 리버스 모기지 대신 신용한도만 열어두고 필요할 때만 조금씩 인출하는 방식으로 지분 감소 속도를 늦추는 방법을 상담사와 함께 검토해 볼 수도 있다.

재산세 계산 방식도 한 번 짚어두면 도움이 된다. 풀라스키 카운티는 감정평가액의 20%를 과세표준으로 삼고 여기에 밀레이지를 곱해 세액을 산출하는데, 같은 리틀록 안에서도 우편번호에 따라 중위 세액이 543달러에서 4189달러까지 벌어진다. 학군 예산과 특별구역 부과금이 얹어지기 때문이다. 그러니 매년 자녀에게 남길 순자산을 가늠할 때는 이 지역별 세금 편차까지 함께 계산에 넣어보는 것이 현실적이다.

아칸소주의 65세 이상 인구는 2024년 기준 전체의 18.2%를 차지하고 있어, 비슷한 고민을 하는 가구가 앞으로도 늘어날 것으로 보인다. 자녀에게 남길 자산과 본인의 현재 생활 안정 사이에서 균형을 찾는 문제이기 때문에, 어느 한쪽이 정답이라고 단정하기는 어렵다. 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거치고 가족들과도 이 결정을 함께 논의해 보는 과정이 꼭 필요해 보인다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.