1월 고지서를 열어보고 지난달의 거의 두 배로 찍힌 숫자에 놀라는 은퇴 부부를 채터누가에서 종종 본다. 방 네 개짜리 단독주택에 부부 둘만 살다 보니 쓰지 않는 방까지 데우게 되고, 그 차이가 그대로 청구서에 남는다. EPB 기준 채터누가 평균 전기요금은 kWh당 12센트 안팎이고 월평균 청구액은 $190 선인데, 전기 히터로 난방하는 겨울에는 전년보다 15에서 30% 더 나온다는 것이 지역 전력망 관련 자료의 설명이다. 채터누가는 산으로 둘러싸인 지형이라 여름과 겨울 기온차가 크고, 냉방과 난방을 번갈아 돌리는 기간이 길다. 은퇴 후 소득이 고정되고 나면 이렇게 오르내리는 냉난방비 자체가 상당한 스트레스가 되기 쉽다.

이 부부가 처음 고민한 것은 지금 집을 그대로 유지할지, 콘도나 타운홈으로 옮길지였다. 순서대로 보면 확인할 것은 크게 세 가지다. 월 유지비, 재산세, 그리고 커뮤니티 규정이다.

• 단독주택은 유지보수를 전부 직접 책임지지만 마당과 공간을 넓게 쓸 수 있다
• 타운홈은 HOA가 외벽과 조경을 관리해 매달 비용이 예측 가능한 대신 개인 마당이 좁아진다
• 콘도는 관리 부담이 가장 적지만 매매가 대비 HOA 비중이 상대적으로 커질 수 있다

단독주택은 지붕 수리, 잔디 관리, 냉난방 설비 교체까지 전부 집주인이 감당해야 한다. 반면 콘도나 타운홈은 그 부담의 상당 부분을 HOA, 즉 주택소유주협회 관리비로 대신한다. 매달 일정 금액을 내면 외벽 관리와 공용 시설 유지를 협회가 맡아주는 구조다. 채터누가 콘도 매매가는 침실 1개 기준 $26만, 침실 2개 기준 $32만5천 선이고, 타운홈 중위가는 $35만7천으로 단독주택과 큰 차이가 없는 경우도 있다. 대신 HOA 비용은 콘도가 월 $309, 타운홈이 월 $135 정도로 나타난다.

다운타운 쪽은 사정이 조금 다르다. 콘도 중위 호가가 $35만, 타운홈이 $39만9천으로 더 높게 형성되어 있는데, 도심 접근성과 편의시설을 감안하면 은퇴 후 차량 의존도를 줄이려는 경우에는 오히려 매력적인 선택이 될 수 있다.

재산세 쪽을 보면 해밀턴 카운티 실효세율은 비법인 지역이 0.556%, 시내 대부분 지역은 1% 안팎으로 형성되어 있다. 65세 이상이면서 소득이 $3만7530 이하인 경우 주택 시가 $3만2700어치에 대해 재산세 감면을 받을 수 있고, 해밀턴 카운티는 주 감면액의 절반까지 추가로 매칭해 준다. 여기에 자격을 갖춘 시니어의 재산세를 그 시점 수준으로 동결해주는 프로그램도 함께 운영되고 있다. 신청은 카운티 트러스티 사무실이나 채터누가 시 재무과를 통하면 된다. 타주에서 옮겨오는 경우라면 이 부분을 특히 눈여겨볼 만하다. 테네시는 주 소득세가 없는 대신 재산세와 판매세로 재정을 충당하는 구조라, 소득이 줄어드는 은퇴 시기에는 이전에 살던 주보다 오히려 부담이 가벼워지는 경우가 많다. 다만 보험료는 별개로 봐야 한다. 지은 지 오래된 단독주택은 지붕과 배관 상태에 따라 보험료가 콘도나 타운홈보다 높게 책정되는 경우가 흔하니, 매매 전 보험 견적도 함께 받아보는 것이 좋다. 자녀가 이미 채터누가에 자리를 잡았거나, 골프나 산책로 같은 공용시설을 가까이 두고 싶은 경우에는 타운홈 단지 안에서도 편의시설 유무에 따라 매물을 다시 좁혀볼 필요가 있다. 같은 타운홈이라도 단지 규모와 관리 상태에 따라 HOA 안에 포함되는 서비스 범위가 꽤 다르기 때문이다.

이 부부가 결국 택한 쪽은 단독주택을 팔고 타운홈으로 옮기는 것이었다. 난방비와 유지보수 부담을 줄이면서도 HOA 비용이 콘도보다 낮아 매달 고정비를 예측하기 쉬워졌기 때문이다. 다만 세금 감면 기준과 HOA 규정은 카운티와 단지마다 달라질 수 있으니, 계약 전 해당 주소 기준으로 직접 확인해 보기 바란다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약이나 세금 신청 전에는 부동산과 회계 전문가 상담을 권한다.