버크에서 은퇴한 한 주민이 최근 이렇게 물었다. 오래 살아온 집의 지분은 상당한데, 이걸 팔지 않고도 현금으로 활용할 방법이 있느냐는 질문이었다. 최근 시장을 보면 이런 문의가 늘고 있는데, 답으로 자주 거론되는 것이 리버스 모기지다.

최근 시장을 보면 버크 지역 주택의 중위 가치는 약 73만6천 달러 수준으로 집계된다. 페어팩스 카운티에 속한 이 지역은 오랫동안 시세가 꾸준히 상승해 온 편이라 장기 거주자일수록 지분 규모가 큰 경향이 뚜렷하다.

리버스 모기지는 62세 이상 주택소유자가 본인 집의 지분을 담보로 대출기관으로부터 자금을 받는 상품이다. 일반 모기지와 달리 매달 갚는 게 아니라 일시불, 월지급, 신용한도 방식으로 자금을 받고, 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더는 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환된다. 대표 상품은 연방주택청이 보증하는 HECM이다.

자격 요건은 최소 62세 이상, 해당 주택이 주 거주지일 것, 기존 대출 잔액이 있다면 상환 가능한 수준일 것, 그리고 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 확인하는 재정능력 평가 통과다. 버크는 애난데일과 마찬가지로 페어팩스 카운티에 속해 있지만, 동네 안에서도 구획에 따라 감정평가액 차이가 있을 수 있다. 리버스 모기지로 활용 가능한 지분 규모는 반드시 정식 감정평가를 거쳐야 확인할 수 있으므로, 인터넷에서 본 시세만으로 미리 예단하지 않는 것이 좋다.

장점은 매달 상환 부담 없이 생활비나 의료비 재원을 마련할 수 있다는 점이다. non-recourse 구조라서 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 그 차액을 갚을 필요는 없다.

다만 비용은 낮지 않다. 오리지네이션 수수료와 모기지보험료, 클로징비용까지 더하면 초기 비용이 일반 모기지보다 높은 편이다. 모기지보험료는 초기 약 2퍼센트에 매년 0.5퍼센트가 추가된다.

페어팩스 카운티의 2025년 기준 재산세율은 과세평가액 100달러당 1.1225달러, 약 1.12퍼센트 수준이다. 세율 자체는 높지 않지만 집값이 높은 지역인 만큼 실제 납부액은 상당하며, 리버스 모기지를 받은 뒤에도 이 세금과 보험료는 계속 소유자가 부담해야 한다. 내지 못하면 채무불이행 위험이 생긴다는 점은 변하지 않는다.

시간이 지날수록 대출 잔액이 늘어 지분이 줄어드는 것도 사실이다. 자녀에게 물려줄 자산이 줄어들 수 있다는 뜻이므로 상속 계획이 있다면 미리 계산해봐야 한다. 버지니아주 전체로 보면 65세 이상 인구는 17.8퍼센트로 전국 평균 18퍼센트에 가까운 수준이다.

이 주민에게는 리버스 모기지 외에 일반 홈에쿼티 대출이나 다운사이징 같은 대안도 함께 안내했다. 각각 월 상환 의무, 초기 비용, 이사 여부가 다르므로 어느 것이 무조건 유리하다고 말하기는 어렵고, 본인의 건강 상태와 생활 계획에 맞춰 비교해봐야 한다.

고령층을 대상으로 한 리버스 모기지 관련 사기나 과장 광고도 실제로 존재하는 만큼, 낯선 권유를 받았을 때는 서두르지 말고 HUD 승인 상담기관이나 가족에게 먼저 확인하는 습관이 중요하다. 상담 과정에서 나온 예상 금액이 최종 확정치와 다를 수 있다는 점도 안내했다. 감정평가와 금리 조건에 따라 실제 대출 가능 금액이 달라지므로 여러 상담기관의 설명을 비교해보는 것이 좋다. 아울러 세입자가 함께 거주하는 경우처럼 특수한 상황이 있다면 상담 단계에서 미리 알리는 것도 절차를 매끄럽게 하는 데 도움이 된다.

이런 상품은 신청 전 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 거쳐야 한다. 비용과 대안을 충분히 안내받고 가족과도 상의한 뒤 결정하는 것이 바람직하다. 최근 시장을 보면 이런 절차를 꼼꼼히 밟는 은퇴 가정이 늘고 있는데, 그만큼 성급한 결정보다는 차분한 검토가 자리 잡고 있다는 인상을 받는다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.