얼마 전 버밍햄 인근 액티브시니어 커뮤니티(active adult community, 만 55세 이상 입주자를 대상으로 조성된 주거단지)에서 우편으로 보내온 안내문을 받은 한 가정이 있었다. 잔디 관리와 지붕 수선을 관리비 안에서 해결해준다는 문구를 보고 가장 먼저 든 질문은 이거였다. 지금 사는 단독주택을 유지하는 것과 비교하면 실제로 얼마나 차이가 날까.

먼저 냉방비부터 따져보자. 버밍햄에서는 앨라배마 파워가 전기를 공급하는데, 요금제에 따라 킬로와트시당 11.2센트에서 16.8센트 사이이고 중간값은 12.4센트다. 그런데 여름철 피크 요금제를 선택한 가구라면 얘기가 다르다. 평일 오후 1시부터 7시까지는 킬로와트시당 25센트까지 올라간다. 버밍햄은 아열대성 기후라 에어컨을 8개월 넘게 돌려야 하고, 한여름에는 기온이 35도를 넘고 습도까지 높아 냉방이 사치가 아니라 필수다. 그렇다면 단독주택처럼 넓은 면적을 냉방하는 것과 콘도처럼 좁은 면적을 냉방하는 것 중 무엇이 유리할지는 따로 계산해볼 문제다. 참고로 피크 요금제는 선택 가입이라 모든 가구가 이 요금을 내는 것은 아니고, 대부분은 여전히 표준 요금제를 쓴다는 점도 함께 알아둘 만하다.

그렇다면 액티브시니어 커뮤니티의 HOA 관리비에는 실제로 뭐가 포함될까. 이런 단지는 일반 콘도와 달리 잔디, 조경, 지붕 관리 외에도 클럽하우스나 수영장 같은 공용시설 운영비까지 관리비 안에 함께 묶여 있는 경우가 많다. 그만큼 매달 내는 관리비 자체는 일반 콘도보다 높게 형성될 수 있지만, 대신 여름철 냉방비를 제외한 유지비 대부분이 관리비 하나로 예측 가능해진다는 장점이 있다. 단독주택처럼 지붕이 갑자기 새거나 에어컨 실외기가 고장 나는 식의 목돈 지출을 걱정할 일이 줄어드는 셈이다.

그다음 질문은 매매가와 관리비다. 버밍햄의 중위 주택가는 19만 1000달러 선이고, 콘도는 19만 2000달러, 단독주택은 17만 9500달러로 조사됐다. 다른 도시와 달리 버밍햄에서는 콘도가 단독주택보다 오히려 소폭 비싼 편으로 나타난다. 대신 HOA 관리비는 감안해야 한다. 콘도컨트롤 조사에 따르면 전국 평균으로 단독주택형 관리비는 월 100달러에서 250달러, 타운홈은 200달러에서 400달러, 콘도는 600달러에서 900달러 수준이다. 앨라배마는 전반적인 생활비가 낮은 편이라 버밍햄 관리비는 이보다 낮게 형성되는 경우가 많지만, 개별 단지마다 차이가 크므로 매물별로 직접 확인해 보기 바란다.

그렇다면 재산세는 얼마나 될까. 앨라배마는 만 65세가 되면 주 정부 몫의 재산세가 전액 면제된다. 여기에 더해 연소득이 1만 2000달러 미만이면 카운티 몫에서 5000달러가 추가로 빠지는 H-2 익젬션을 받을 수 있고, 연소득이 7500달러 이하이거나 영구 장애가 있다면 주, 카운티, 학교세까지 전부 면제되는 H-3 익젬션도 있다. 다만 이 혜택은 자동으로 적용되지 않고 매년 10월 1일부터 12월 31일 사이 카운티 사무소에 직접 신청해야 한다. 타주에서 버밍햄으로 이주하는 가정이라면 이 신청 기간을 놓치기 쉬운데, 이전에 살던 주에서는 재산세 감면이 자동으로 적용되는 경우도 있기 때문이다. 앨라배마에서는 매년 스스로 챙겨야 하는 절차라는 점을 기억해 둘 만하다.

결국 버밍햄에서는 냉방비와 관리비, 재산세 감면 세 가지를 함께 놓고 계산기를 두드려봐야 할 것으로 보인다. 특히 타주에서 버밍햄으로 이주해 액티브시니어 커뮤니티를 알아보는 가정이라면, 이전에 살던 지역과 달리 여름이 훨씬 길고 습하다는 점부터 감안하고 냉방비 예산을 짜는 편이 안전하다. 카운티별로 세부 기준이 다를 수 있으니 신청 전 제퍼슨 카운티 세무 담당 부서에 직접 확인해 보기 바란다. 투자, 법률 조언이 아니며 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.