래피드시티에서 만난 한 고객은 리버스 모기지를 알아보면서도 계속 망설였다. 이유를 물어보니 자녀에게 물려줄 집을 그대로 남겨주고 싶다는 마음이 컸다. 이럴 때는 리버스 모기지를 받는 경우와 받지 않고 그대로 두는 경우, 두 가지를 나란히 놓고 비교해보는 것이 도움이 된다.

먼저 래피드시티의 주택 가격을 보면, 질로우 기준 2026년 5월 31일 자료로 평균 주택 가치가 36만 5969달러이며 최근 1년 사이 1.9퍼센트 올랐다(zillow.com). 최근 6개월간 실제 거래 자료를 보면 중위 매매가가 37만 2000달러로 집계된다(resideline.com, 2026년 8월 기준). 이만큼의 지분이 쌓여 있는 집이라면, 리버스 모기지를 받을 경우와 받지 않을 경우의 차이가 시간이 지날수록 꽤 크게 벌어질 수 있다.

리버스 모기지를 받지 않고 그대로 두는 쪽을 선택하면, 주택 지분은 그대로 유지되거나 시세에 따라 오히려 늘어날 수 있어 자녀에게 물려줄 자산을 온전히 지킬 수 있다. 반면 생활비나 의료비가 부족한 상황이라면 다른 자산을 헐어 써야 하거나 생활수준을 낮춰야 하는 부담이 따른다. 리버스 모기지를 받는 쪽을 선택하면 매달 상환 부담 없이 현금흐름을 확보할 수 있지만, 대출 원금과 이자가 쌓이면서 매년 지분이 줄어들어 자녀에게 남는 몫이 점점 작아진다(hud.gov, consumerfinance.gov).

비용 측면도 비교해봐야 한다. 오리지네이션 수수료와 모기지보험료를 포함한 초기 비용은 일반 모기지보다 높은 편이며, 사우스다코타주 평균 재산세 실효세율은 1.09퍼센트로(propertytaxrates.org, 2026년 기준) 전국 평균보다 다소 높다. 리버스 모기지를 받은 뒤에도 이 재산세와 보험료를 계속 납부해야 하며, 내지 못하면 채무불이행 위험이 생긴다는 점은 두 선택지 중 어느 쪽을 고르든 반드시 기억해야 할 부분이다.

두 선택지 사이에 있는 절충안도 있다. 신용한도 형태로 HECM을 개설해두되 당장 필요한 만큼만 인출하고 나머지는 그대로 남겨두는 방법이다. 이렇게 하면 사용하지 않은 한도만큼은 지분 감소가 늦춰지고, 실제로 필요한 시점에만 자금을 꺼내 쓸 수 있다. 다만 이 경우에도 미사용 한도에 대한 수수료나 조건이 상품마다 다를 수 있어 상담 단계에서 구체적으로 확인해야 한다.

사우스다코타주의 65세 이상 인구 비중은 18퍼센트로 전국 평균과 거의 비슷한 수준이다(census.gov, 2024년 추정치 기준). 은퇴 인구 비중이 꾸준한 지역인 만큼, 자산을 남기는 쪽과 현금흐름을 확보하는 쪽 사이에서 고민하는 상담도 계속 이어지고 있으며, 정답이 하나로 정해져 있지 않다는 점이 이 고민을 더 어렵게 만든다.

이 고객에게는 두 선택지 중 어느 것이 정답이라고 말하기보다, HUD 승인 상담기관을 통한 의무 상담을 먼저 받아보고 실제 숫자로 비교해본 뒤 자녀들과도 이야기를 나눠보라고 안내했다. 물려줄 자산과 지금 당장의 생활비, 둘 중 어느 쪽에 더 무게를 둘지는 결국 각 가정의 상황에 따라 달라질 수 있는 선택으로 보인다.

래피드시티가 속한 페닝턴카운티는 사우스다코타주 안에서도 은퇴 이주자가 꾸준히 유입되는 지역으로 꼽힌다. 소득세가 없는 사우스다코타의 세제 특성 때문에 타주에서 옮겨오는 은퇴자들도 적지 않은데, 이런 경우에도 재산세만큼은 별도로 계속 납부해야 한다는 점을 놓치지 않아야 한다. 이전 거주하던 주에 소득세가 있었다면 그 부담이 사라진 만큼의 여유를 재산세와 유지비 쪽으로 옮겨 계산해보는 것이 현실적이며, 이런 계산도 HUD 상담 과정에서 함께 점검해볼 수 있다. 겨울철 난방비처럼 지역 특성에 따라 달라지는 유지비도 함께 계산에 넣어보는 것이 좋다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.