모건타운 언덕 동네에 지은 지 오래된 이층집에 사는 분이 있었다. 예전에는 계단을 오르내리는 것이 아무렇지 않았는데, 지금은 무릎이 예전 같지 않다고 했다. 이런 경우 상담을 하다 보면 결국 집을 옮기는 문제보다 어디로, 어떤 형태로 옮기느냐가 더 큰 고민이 된다. 예전에는 계단이 많은 이층집이 넓고 좋아 보였는데, 지금은 단층 구조인지 아닌지가 집을 고르는 첫 번째 기준이 되었다고 말하는 시니어 손님들이 부쩍 늘었다.

• 단층 단독주택 - 개인 공간은 넓지만 지붕과 배관 수리를 스스로 감당해야 한다
• 단층 타운홈 - 계단이 없고 외벽 관리를 HOA가 맡아 몸에 부담이 적다
• 단층 콘도 - 관리 부담이 가장 적지만 매물 자체가 많지 않은 편이다

모건타운은 언덕이 많은 지형이라 계단 없는 단층 콘도나 원층 타운홈을 찾는 분들이 꾸준하다. 다만 매물 자체가 많지 않아 가격 폭이 넓은 편이다. 올해 3월 기준 모건타운 중위 매매가는 $240,000이었는데, 7월에는 $310,000까지 올라간 것으로 나타난다. 시기와 매물 유형에 따라 차이가 크므로 지금 나온 매물을 기준으로 다시 확인해 보는 편이 안전하다. 예전에는 대학가 근처 매물이 대부분이라 학기마다 가격이 출렁였는데, 지금은 은퇴 세대를 겨냥한 단층 매물이 조금씩 늘면서 가격 흐름도 이전과는 다르게 움직이고 있다.

HOA 비용도 예전과는 달라졌다. 모건타운 지역 중위 HOA는 월 $150 정도로 나타나는데, 웨스트버지니아 주 전체로 보면 HOA가 있는 가구 자체가 많지 않고 편차도 크다. 계단 없는 구조와 외벽 관리를 협회가 대신해준다는 점에서, 무릎이나 허리가 예전 같지 않은 시기에는 매달 나가는 이 비용이 오히려 안정적인 선택으로 보인다.

전기요금은 몬 파워 기준으로 보면 kWh당 14.32센트, 월평균 청구액은 $137.56 정도다. 웨스트버지니아 겨울은 산간 지형 특성상 추위가 매섭게 느껴지는 날이 많은데, 단층 구조는 난방 공간이 줄어드는 만큼 청구액도 자연히 낮아지는 편이다. 웨스트버지니아 산간 지역 특유의 습한 추위는 오래된 창호 사이로 스며들기 쉬워서, 단층이라도 창호와 단열 상태가 부실하면 기대만큼 요금이 줄지 않는 경우도 있으니 매물을 볼 때 꼭 짚어봐야 한다.

재산세는 웨스트버지니아 전체적으로 낮은 축에 속한다. 모논갈리아 카운티 실효세율은 0.53% 정도이고, 모건타운 시내는 $100 평가액당 $1.3184의 세율이 적용된다. 65세 이상이거나 완전 장애가 있는 경우 소득 제한 없이 주택 평가액에서 $20,000을 공제해주는 홈스테드 감면을 신청할 수 있다. 신청은 매년 7월 1일부터 12월 1일 사이 카운티 사정관 사무실에서 접수하며, 재산세가 소득의 4%를 넘는 저소득 시니어는 추가로 환급형 세액공제를 받을 수도 있다. 다른 주에서 옮겨온 분들은 웨스트버지니아의 재산세가 이렇게 낮다는 사실 자체를 모르고 오는 경우가 많은데, 예전 거주지 기준으로 예산을 잡았다가는 오히려 여유 자금이 생기는 셈이니 미리 계산해 보는 것이 좋다. 오랫동안 이 지역을 지켜본 입장에서 보면, 모건타운은 대학병원이 가까워 병원 접근성을 우선하는 은퇴 세대에게 꾸준히 인기가 있는 동네다. 다만 언덕이 많은 지형 특성상 같은 동네 안에서도 도로 경사와 눈길 관리 여부에 따라 겨울철 생활 편의가 크게 갈리니, 계약 전 겨울철에 한 번 더 방문해 보는 것을 권한다.

이 분은 결국 계단을 오르내릴 필요가 없는 단층 콘도로 옮기기로 했다. 재산세와 전기요금 자체가 낮은 지역이다 보니, 매달 나가는 HOA를 더해도 예전 이층집보다 전체 지출이 크게 늘지 않았다고 한다. 다만 감면 신청 기한과 세율은 매년 바뀔 수 있으니, 신청 전 사정관 사무실에서 다시 확인해 보기 바란다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약이나 세금 감면 신청 전에는 부동산과 회계 전문가 상담을 권한다.