얼마 전 상담을 왔던 분은 집을 렌트로 내놓은 지 두 달이 다 되도록 문의 전화 한 통 받지 못하고 있었습니다. 렌트비를 시세보다 300달러 가까이 높게 부른 것이 원인이었습니다. 처음 집주인이 되는 자리는 생각보다 손볼 것이 많습니다.

San Diego의 평균 렌트비는 2026년 8월 기준 월 2,768달러입니다. Zumper 자료를 보면 스튜디오는 1,875달러, 침실 1개는 2,195달러, 침실 2개는 2,995달러, 침실 3개는 4,195달러 선에서 형성되어 있습니다. 처음 렌트를 내놓는다면 이 숫자를 기준선으로 삼고 내 집의 위치와 상태를 견주어 5에서 10퍼센트 범위 안에서 조정해 보는 것이 현실적입니다.

렌트비를 정했다면 다음은 광고입니다. Zillow, Apartments.com 같은 렌탈 플랫폼에 사진과 조건을 올리고, 지역 커뮤니티 사이트도 함께 활용하면 문의가 훨씬 빨리 들어옵니다. 사진은 낮 시간에 자연광 아래에서 찍은 것이 반응이 좋습니다.

문의가 들어오기 시작하면 스크리닝이 중요해집니다. 신용점수, 소득 증빙, 이전 렌트 히스토리를 확인하는 것이 기본입니다. 소득은 렌트비의 2.5배에서 3배 수준을 기준으로 삼는 집주인이 많습니다. 신용조회와 소득증빙은 모든 지원자에게 동일한 기준으로 요청해야 나중에 분쟁의 소지가 줄어듭니다.

세입자를 정했다면 리스 계약서를 준비합니다. 렌트비와 납부일, 보증금 금액과 반환 조건, 유지보수 책임 소재, 반려동물 정책, 계약 기간을 빠짐없이 명시해야 합니다. 구두 약속은 나중에 증명하기 어려우니 모든 조건을 문서로 남겨두는 것이 좋습니다.

보증금은 캘리포니아주 AB 12 개정안에 따라 2024년 7월 1일부터 원칙적으로 렌트비 1개월치까지만 받을 수 있습니다. 다만 소유한 렌트 부동산이 2채 이하이고 합쳐서 유닛이 4개를 넘지 않는 개인 집주인은 2개월치까지 받을 수 있습니다. 세입자가 이사한 뒤에는 21일 이내에 보증금을 정산해서 돌려주거나 공제 내역을 서면으로 알려야 합니다.

세입자를 내보내야 하는 상황도 언젠가 생길 수 있습니다. 캘리포니아주는 Tenant Protection Act, 흔히 AB 1482로 불리는 법에 따라 세입자가 12개월 이상 거주했다면 정당한 사유 없이는 계약을 종료할 수 없습니다. 렌트비 인상 폭도 연간 소비자물가지수에 5퍼센트를 더한 값과 10퍼센트 중 낮은 쪽으로 제한됩니다. San Diego 시 자체의 별도 렌트 규제는 없어 이 주법이 그대로 적용됩니다.

세입자가 렌트비를 내지 않는 상황이 생기면 먼저 3일 통지, 영어로 3-Day Notice to Pay or Quit를 보내는 것이 순서입니다. 이 기간 안에도 해결되지 않으면 법원에 unlawful detainer, 즉 강제퇴거 소송을 접수해야 합니다. 열쇠를 바꾸거나 짐을 임의로 빼내는 방식의 자력구제는 캘리포니아주에서 불법이므로 반드시 법원 절차를 거쳐야 합니다.

보증금에서 무엇을 공제할 수 있는지도 미리 알아두면 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다. 오래 살면서 생긴 카펫 색 바램이나 작은 못자국은 정상적인 마모로 분류되어 공제 대상이 아니지만, 카펫을 태운 자국이나 벽에 난 큰 구멍처럼 실제 손상에 해당하는 부분은 공제할 수 있습니다.

렌트를 놓기 전에는 기존에 들어둔 주택보험도 점검해 보아야 합니다. 실거주용 보험은 세입자가 사는 상황을 보장하지 않는 경우가 많아, landlord policy라 불리는 임대인용 보험으로 바꿔두는 것이 안전합니다. 계약서에는 수도와 전기, 가스 같은 유틸리티 비용을 누가 부담하는지도 함께 적어두는 것이 좋습니다.

• 렌트비를 인근 매물과 비교해서 정했는지
• 신용조회와 소득증빙을 모든 지원자에게 동일하게 요청했는지
• 계약서에 보증금 조건과 수리 책임이 명시되었는지
• 12개월 이상 거주한 세입자는 정당한 사유 없이 내보낼 수 없다는 점을 숙지했는지

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 실제 계약서를 작성하기 전에는 부동산 전문가나 변호사와 함께 조건을 확인해 보기 바랍니다.